豪宅樓價睇高一線

香 港 豪 宅 樓 價 上 升 潛 力 無 可 限 量 ， 因 為 買 家 並 不 局 限 於 香 港 ， 鄰 近 地 區 的 富 豪 都 會 在 港 投 資 豪 宅 ， 甚 至 遠 至 中 東 地 區 ， 亦 有 酋 長 資 金 來 港 尋 覓 機 會 。 豪 宅 樓 價 的 升 跌 並 非 取 決 於 負 擔 能 力 ， 而 在 於 投 資 回 報 ， 不 能 以 我 們 小 市 民 的 收 入 來 衡 量 。

香 港 樓 市 並 沒 有 什 麼 兩 極 化 問 題 ， 豪 宅 樓 價 升 ， 中 小 型 住 宅 樓 價 平 穩 。 這 是 不 真 實 的 描 述 ， 因 為 豪 宅 和 中 小 型 樓 價 都 在 上 升 ， 只 不 過 是 豪 宅 的 升 幅 遠 超 中 小 型 樓 。 樓 價 升 是 一 個 整 體 現 象 ， 豪 宅 升 而 中 小 型 樓 價 不 升 甚 至 反 跌 ， 是 不 正 常 現 象 ， 反 映 經 濟 社 會 出 現 大 問 題 。 現 在 香 港 貧 富 差 距 拉 大 ， 但 並 未 嚴 重 到 極 化 ， 如 何 以 兩 極 化 形 容 樓 市 呢 ？

豪 宅 樓 價 升 跌 幅 大 於 中 小 型 樓 ， 乃 正 常 現 象 。 因 為 豪 宅 的 投 資 本 質 極 濃 ， 而 中 小 型 住 宅 的 自 用 性 質 較 強 。 豪 宅 的 持 有 人 ， 大 部 份 為 投 資 者 ， 並 非 自 用 ， 令 豪 宅 有 別 於 普 通 住 宅 ， 豪 宅 樓 價 的 表 現 ， 更 貼 近 純 商 用 物 業 。 一 旦 投 資 者 撤 離 ， 跌 幅 可 以 很 驚 人 ， 九 八 年 後 的 大 跌 市 ， 豪 宅 呎 價 下 挫 速 度 快 過 中 小 型 樓 。 同 樣 今 天 升 市 ， 投 資 者 重 臨 ， 升 幅 亦 大 於 普 遍 通 住 宅 。

豪 宅 買 家 以 投 資 者 為 主 ， 所 以 豪 宅 價 格 不 是 以 入 息 負 擔 能 力 計 算 ， 讀 者 切 勿 以 自 己 的 月 入 來 衡 量 豪 宅 的 售 價 。 豪 宅 的 售 價 取 決 於 回 報 ， 基 本 的 回 報 是 指 租 金 。 豪 宅 租 金 (收 入 )和 息 口 (成 本 )非 常 敏 感 。 現 時 息 口 嚴 重 偏 低 ， 富 豪 們 只 要 各 為 改 變 投 資 租 金 ， 增 持 豪 宅 ， 就 足 夠 令 豪 宅 樓 價 大 幅 上 升 。 加 上 未 來 豪 宅 租 金 蓄 勢 待 升 ， 更 加 吸 引 投 資 者 搶 先 入 市 。