領匯低水值得投資

領 匯 基 金 上 市 ， 是 否 賤 賣 公 共 資 產 ， 視 乎 什 麼 角 度 。 如 果 以 回 報 計 算 ， 上 市 作 價 合 理 。 如 果 以 分 拆 出 售 商 場 舖 位 而 言 ， 當 然 大 大 低 水 。 但 我 們 又 是 否 接 受 領 匯 分 拆 出 售 公 屋 商 場 呢 ？

有 議 員 指 領 匯 基 金 上 市 作 價 二 百 多 億 元 是 極 度 偏 低 ， 應 可 高 逾 一 千 億 元 ， 是 賤 售 公 共 資 產 。 不 過 議 員 們 有 否 想 過 ， 所 有 物 業 投 資 基 金 上 市 ， 幾 乎 都 有 折 讓 價 ， 才 能 吸 引 投 資 者 。 因 為 物 業 投 資 基 金 的 價 格 是 由 回 報 率 來 制 定 ， 現 在 領 匯 的 回 報 率 最 高 可 達 6.65厘 ， 亦 可 能 低 至 5厘 。 回 報 高 於 一 般 物 業 投 資 的 4厘 到 5厘 ， 亦 高 於 政 府 債 券 的 2厘 到 3厘 。 這 樣 才 有 吸 引 力 ， 吸 引 投 資 者 認 購 。

因 為 物 業 投 資 基 金 ， 是 以 租 金 收 入 分 配 予 投 資 者 。 投 資 者 所 得 到 的 只 是 租 金 ， 而 非 出 售 物 業 的 資 本 升 值 ， 所 以 回 報 率 高 才 有 吸 引 力 ， 用 以 抵 銷 物 業 的 折 舊 。 回 報 率 高 ， 資 產 價 格 相 對 便 低 。 就 等 如 收 租 股 和 物 業 發 展 股 ， 股 價 表 現 不 同 。 樓 價 一 旦 上 升 ， 發 展 股 立 刻 狂 升 ， 相 反 收 租 股 便 大 落 後 。 只 有 在 租 金 大 升 之 下 ， 收 租 股 才 能 糾 正 股 價 落 後 的 現 實 。

今 天 領 匯 上 市 價 是 偏 低 ， 原 因 不 在 定 價 ， 是 在 於 公 屋 商 場 租 金 收 入 偏 低 ， 未 能 發 揮 應 有 租 金 潛 力 。 如 果 我 們 期 望 房 署 糾 正 公 屋 偏 低 的 租 金 ， 但 加 租 又 會 惹 來 輿 論 批 評 ， 不 顧 小 商 戶 生 死 ， 傳 媒 偏 幫 弱 者 是 理 所 當 然 。 這 是 政 治 問 題 ， 不 是 經 濟 問 題 。

如 果 要 充 份 反 映 公 屋 商 場 的 市 值 ， 還 有 一 個 簡 單 快 捷 的 辦 法 ， 便 是 容 許 分 拆 出 售 ， 一 如 私 人 參 建 居 屋 的 商 場 和 停 車 場 ， 保 證 立 刻 搶 高 數 倍 價 格 ， 甚 至 連 少 商 戶 都 搶 購 所 租 用 的 舖 位 。 但 我 們 能 否 接 受 經 營 凌 亂 的 公 屋 商 場 呢 ？