细价楼印花税降至$100掀寻宝热

去年政府已先后全面放宽楼按措施，面对财赤问题，市场预期今年新一份财案未必对楼市有太多着墨；今次政府仍为市场送了点甜，公布$400万或以下物业的置业印花税降至仅$100。$400万之单位为例，置业印花税由原来$6万大减至只需付$100。

400万之单位为例，置业印花税由原来6万大减至只需付100元。400万楼宇在市场上属於细价楼，是不少初置业人士的上车选择；根据土地注册处数字，去年400万以下住宅买卖成交有13,428宗，占整体成交比例约25%。印花税新政令初置业上车人士受惠，亦同步有利推动买楼收租需求。

本港已进入减息周期，银行去年已提速减息3次，令现时市场按息3.5%已低於30年平均按息水平4.09%水平，对比现时租金回报平均已升至约3.5%，供平过租个案已逐步增多。现时市场上尤以不少细价楼有甚高租金回报，当中有不少400万以下细价楼之租金回报高逾4%，屋苑楼盘选择例如九龙湾得宝花园、荃湾荃威花园及沙田河畔花园等(例子仅供参考，楼价及租金或会基於不同因素出现变化)，这类屋苑单位已普遍出现「供平过租」情况，现时加上物业买卖印花税减至100元，置业成本减少，相信可推动更多初上车人士选择转租为买，同步亦吸引买楼收租人士基於细价楼入市成本低、租金回报高、并可以租金代供楼之诱因在细价楼市场寻宝。

举个例子，以九龙湾得宝花园一个约380尺单位为例，作价约$380万，若於2月26日前购入此单位，置业印花税率为1.5%，金额5.7万；在新财案后现时入市此单位之印花税降至仅100元。有关单位现时租金约可高达16,500元，若买入此单位申请7成按揭及30年还款期，以目前市场按息3.5%计算，月供金额约为11,945元，「供平过租」情况相当明顕，金额相差达4,555元；即使申请9成按揭，月供金额约15,360元属「供平过租」，租屋贵过供楼的情况下，加上现时楼市见底势头趋稳，若买家已备有足够首期，相信倾向转租为买之机会较大。

若属於买楼收租人士，这类租金回报高的细价楼甚具吸引力，除了置业成本低，按上述租金计，租金回报高达5.2%，等於买楼后租金全数可作为供楼用之余，尚有余额可作回报又或帮助抵销置业杂项支出。再者，去年收租物业按揭之租金列作入息之计法亦已放宽，由租金7成上调至租金8成可计作入息审批按揭，降低了买楼收租人士申请按揭之入息要求，几项诱因增加下，或可掀起细价楼寻宝热。

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