资金周转 物业套现VS私贷、税贷 (上)
日期：2024-12-26
按揭息率随着减息周期展开而回落，9月至今按息已下跌0.625厘，市场实际息率由年初4.125%降至现时主要为3.5%；加上10月中楼按全放宽，按揭成数上限全线高达7成，供款占入息比率上限亦一律达50%，连带最近部份物业估值有所回升，推动转按又或以砖头套取资金的申请量均有增加。 另一边厢，私人贷款的利息亦逐步趋跌，加上每年特定税贷推广期已来临，息率低至1.28%、1.68%的招徕相当吸引，那麽私人贷款与物业套现应如何选择?
私人贷款的弹性较大，无须抵押物业，由申请至提取资金的速度较快，适合在短时间内需要资金运用的人士。私人贷款的收费准则参差，或涉及手续费，借款人宜用银行或贷款公司提供的「实际年利率」作为参考基准，不宜只看每月平息作比较，因为「实际年利率」已将年化息率结合还款期内需缴付之费用(如手续费、行政费等)一并计算，如有提供现金回赠优惠，很多时亦有显示已计及回赠金额之实际年利率，故此借款人可清楚了解比较实际利息支出成本。私人贷款可借金额普遍高达月薪几倍至18倍，个别逾20倍，当中或设有贷款额上限例如高达$100万至$300万，两者以低者为准，还款期一般由3个月至60个月不等，借款人可视乎需要而选择。
正值税贷推广期，今年税贷息率普遍低於去年，不少税贷广告均以利息低至1厘多超低息作招徕，但留意，上述超低息水平主要是适用於逾百万元较大贷款额，若以20万贷款额计，实际年利率以4厘多至6厘为主，仍大幅低於一般私贷息率。若有实际需要申请较大额私货，税贷息率甚为吸引，甚至有机会低於楼宇按揭息率，但需留意是否符合有关申请准则，不同银行或贷款公司的申请条件不同，例如一般以税单税额作评估，而有些优惠息率仅适用於公务员/指定专业资格人士、指定银行客户、又或年薪达某个高水平、或信贷评分达A级人士。
由於税贷还款期以一年至两年为主，一般不多於5年期，大额贷款的每月还款额便会较大，借款人需衡量自身还款能力，又或实质用途的需要性，例如以税贷低息贷款偿还高息债务确可减少利息支出，但若然以税贷作投资赚取回报或作定存赚取息差，需留意投资风险及回报率，以及定存条件、取得利息回报的时间及实质金额等；这些方面都需要衡量自己在取得回报前对於贷款的持续还款能力。若未能有效运用大额税贷，那反而会锁死自己的再借贷能力，因为大额税贷之每月还款额甚大，分分钟已令供款占入息比率达上限，短时间内难以再借其他贷款。
笔者亦建议申请税贷之还款期不宜超出一年，原因是税贷主要为着交税而设，当然借款人亦可能是基於其他资金上需要而申请税贷，但年年皆有交税责任，不排除下一个年度再有贷款需要，锁定税贷12个月期便可避免债务延至下个年度，令债务累积。
