估价追踪 ｜十大屋苑估值现回升 沙田第一城一个月弹升5%
日期：2024-12-17
2024年进入倒数阶段，尽管年初的「撤辣」带来短暂的旺市，惟全年受高息环境影响，楼市走势反覆。不过，《施政报告》放宽按揭成数上限，以及市场憧憬即将再度减息，银行取态酝酿转变。House730网上搵楼平台追踪本港主要十大屋苑估价，过去一个月，6个屋苑估值调头回升，沙田第一城领军弹升5%，惟仍有两个屋苑估价向下及维持不变。
楼价指数反映楼市走势之外，银行对物业估值，亦是其中一个指标。普遍买楼人士需要向银行借贷，银行会就按揭贷款申请作出风险评估，委托测量师行就物业进行估值，按评估出来的物业市值进行批核。若然估价严重不足，批出的借贷额比预期低，买家首期资金预算较多，直接影响买家能否成功购置物业。
在经济及楼市下行时，银行基於风险评估收紧按揭借贷，加上高息环境，拖累置业意欲陷入低迷状态。House730网上搵楼平台透过汇丰银行网上估价，追踪本港主要十大屋苑单位估价，2021年底至今年11月，全线单位估值一直向下滑，三年内估值插水达30%。
太古城三房估值 2,374万跌至1,634万
以「楼市探热针」的鰂鱼涌太古城为例，抽取的8个单位中，最近海景的海景花园青松阁，一个低层A室，属三房连套房大户，实用面积1,114方尺，属屋苑分层最大面积单位，附有露台，享维港海景及对岸邮轮码头景致，三年前估值达2,374万元，其后估值拾级向下，单是2021年至2022年一年间，估值急插逾20%至1,876万元，楼价估值一年跌近500万元。
去年2 至3月，单位估值一度回升至2,036万及2,108万元，升幅分别8%及12%，惟上升力度只属短暂，上月单位估值1,634万元，相距2021年底足足相差31%，估值差距达740万元。不过，近期银行取态酝酿转变，上述单位最新估值回升至1,645万元，轻微回升0.7%。
海怡半岛三房估值 千万跌至 「6字头」
港岛另一指标屋苑鸭脷洲海怡半岛，1座海昇阁低层A室为例，属三房连套房，实用面积631方尺，2021年底估值高见千万元，达1,010万元，惟2022年2月跌穿1,000万元，当月估值跌至987万元后，一直向下至2022年底见「8字」，估值819万元，上月更跌至「6字」，估值由三年前千万跌至上月693万元。
至於，屋苑「一线」单位的17座高层G室，实用面积1,337方尺，乃屋苑分层户最大面积单位，客厅极具空间感，2016年成交价3,410万元，实用尺价25,486元。单位并非一买即蚀，单位於2021年10月估值一度上升至3,697万元，惟2022年底时估值跌至3,045万元，较单位购入价差10%，上月单位估值更降至2,569万元，直至本月才升3%至2,641万元。
沙田第一城估值弹升 细户420万回升至444万
属於经典上车屋苑的沙田第一城，单位流通量相对高，银行较易按数据为物业进行估值。41座一个实用面积284方尺E室「上车」单位，2021年底估值627万元，一年后已跌至467万元，直至上月估值再下降至420万元，单位估值尺价由三年前2.2万元，降至上月1.4万元。直至本月，汇丰银行网上对单位估值回升至444万元，尺价1.56万元，一个月估值回升达5.7%。该屋苑获抽取的6个单位，估值均出现跌转升情况，升幅属6个屋苑之冠。
嘉湖山庄、康怡花园估值不升仍跌
相反，同属经典上车屋苑天水围嘉湖山庄，抽取的6个，未见估值调头向上，以6期6座高层E室为例，实用面积457方尺，2021年底银行网上估值590万元，上月估值已跌至410万元，本月仍维持不变。3期3座中层C室，实用面积557方尺，估值更由上月431万元进一步跌至本月424万元，跌幅1.62%。
港岛鰂鱼涌康怡花园估值同样未见回升。获抽取估值的L座中层12室，实用面积555方尺，估值由上月712万元降至本月最新701万元，单月再跌1.54% 。
经济仍陷低谷，楼价持续受压，不少高价购入楼花物业业主，或面对资金不足上会困难，金管局上月宣布，容许银行向选用建筑期付款买家提高按揭成数至八成，以帮助因估值不足的业主，因按揭金额下跌未能上会等问题，为免触发大规模挞订。另一边厢，息口有望除除向下，近期银行估价「静悄悄」轻微回升，加上美国将再议息，若然物业估值持续向上，或反映银行对物业市道取态转趋正面，楼市是否走出谷底，物业估值走势或现端倪。
