樓股反向的猜疑

昨 天 官 地 拍 賣 創 新 高 ， 而 港 股 卻 大 跌 。 令 人 猜 疑 信 和 摸 頂 買 地 ， 乃 樓 價 見 頂 之 兆 ， 所 以 趁 好 消 息 出 貨 ， 港 股 大 跌 。 到 底 這 是 偶 然 ， 還 是 預 兆 呢 ？

猜 疑 一 ： 信 和 每 每 摸 頂 買 地 ， 乃 樓 市 崩 圍 之 兆 ， 例 證 是 九 七 年 信 和 奪 得 小 西 灣 地 王 。 解 答 ： 九 七 年 摸 頂 買 地 不 只 信 和 ， 還 有 長 實 買 海 名 軒 地 皮 ， 恒 基 買 大 埔 比 華 利 山 地 皮 ， 新 地 恒 基 買 半 島 豪 庭 地 皮 ， 百 利 保 中 海 買 富 豪 海 灣 地 皮 ， 麗 新 買 AIG Tower地 皮 … … 等 。 幾 乎 每 個 發 展 商 都 以 超 高 價 買 地 ， 輪 番 破 地 價 新 高 ， 才 是 樓 市 見 頂 的 訊 號 。 今 番 極 其 量 就 只 有 二 次 創 新 高 地 價 ， 昨 天 的 廣 播 道 一 號 地 皮 ， 及 下 月 的 山 頂 樓 地 皮 ， 距 離 九 七 症 狀 還 很 遠 呢 ？

猜 疑 二 ： 地 王 拍 賣 ， 港 股 例 跌 。 自 2004年 5月 恢 復 賣 地 ， 先 後 6次 ， 其 中 5次 拍 地 當 天 的 港 股 都 下 跌 。 有 學 者 指 出 ， 兩 者 純 屬 巧 合 ， 沒 有 必 然 因 果 關 係 。 今 番 跌 市 很 全 面 ， 是 高 位 出 現 技 術 性 調 整 ， 跟 樓 價 無 關 。

猜 疑 三 ： 官 地 拍 賣 成 績 理 想 ， 樓 價 反 而 下 跌 ， 地 價 對 樓 價 無 支 持 關 係 。 例 證 是 2005年 9月 九 龍 兩 幅 官 地 拍 賣 ， 10月 樓 價 便 下 挫 。 解 答 ： 2005年 10月 樓 價 下 挫 ， 因 為 銀 行 加 息 0.5厘 ， 高 於 美 息 的 0.25厘 ， 即 超 加 息 引 發 樓 價 下 跌 ， 跟 賣 地 無 關 。 地 價 乃 樓 價 的 主 要 組 成 部 份 ， 佔 起 碼 三 分 之 一 的 比 重 。 建 築 物 會 折 舊 ， 土 地 不 會 折 舊 。 所 有 物 業 的 最 終 價 值 是 建 立 在 土 地 之 上 ， 豈 可 說 地 價 跟 樓 價 無 關 呢 ？