蝕讓之謎

新盤二手蝕讓，並不代表樓價掉頭回落。只有二手樓蝕讓大量湧現，才是樓價掉頭的訊號。個別二手蝕讓，並不代表大市走向。不要小題大作，被傳媒牽著鼻子走。

近日市況淡靜，樓價有回軟跡象。傳媒紛紛掉頭造淡，反應更快於二流分析員。集中報導個別蝕讓的例子，以偏蓋全，給予讀者錯誤印象，樓市掉頭向下。

事實上，2007年第4季，樓價急升期間，賬面獲利比例亦只有七成多，即賬面蝕讓仍然存在。這些蝕讓的例子，主要集中在新盤二手摩貨。因為早前新盤是以未來預期升水來定價的，高於二手價二成到三成不等。臨近入伙，二手樓價上升幅度不足二成，小業主就會被迫蝕讓。所以蝕讓並不代表樓價掉頭下跌，亦可能是升幅未達預期所致，即買家過度樂觀。

個別二手屋苑出現蝕讓，亦可能是買家出價過高所致。亦可能是時勢急轉，例如今年二月買入，剛好遇上環球股市波動，出現恐慌性蝕讓。相反，在去年第四季買入，今天減價一成沽售還可獲利。所以二手個別蝕讓不代表樓價掉頭向下，除非集體蝕讓一起湧現。