租售比例的迷思

有傳媒及經紀教路，以市場上的租售比例來分析樓市前景好壞。租多於售，即睇淡人多，未來樓價向淡。售多於租，即睇好人多，未來樓價向好。這種觀點，看似合理，實際上卻是錯誤。

事實上，售多於租，令售價偏高，而租金相對落後，售價拋離租金愈多，令回報下跌，即售價缺乏支持，隨時引發售價向下調整。所以愈多人棄租買樓，樓市愈接近調整階段。

相反，租多於售，令租金逐步拋離售價。回報率上升，令售價有實質支持。隨時引發售價向上急升，所以愈多人睇淡租樓，樓市愈接近調整完成。

租售比例只不過反映市場上大多數人的取態，及其心理狀況，並不絕對反映未來樓市走勢。甚致未來樓市走勢，經常跟大多數人的取態相反。若非如此，為何投資市場上，贏家只屬少數，輸家卻是大多數呢？

人人怯於群眾情緒，不敢離群獨思，更不敢逆眾而行。記者和經紀更不例外，只能人云亦云，見好唱好，見淡唱淡，沒有真知灼見。隨波逐流，容易取得認同，大家齊齊睇錯，不必獨自承擔責任。