租盤缺 樓價升

傳媒和分析員每每以樓市買賣量是否回升，來衡量樓市是否復甦，樓價能否再向上升的依據。但事實上，買賣增加乃滯後指標，租盤被快速消耗，才是領先指標。租盤供不應求，租金扯高，遠高於月供，市場自然逆轉，由租變買。

2007年第2季，各大屋苑都出現租盤短缺的情況。引發資金湧入樓市，買樓收租，第3季樓價快速上升。第4季才減息，進一步推高樓價。到2008年第一季，減息還未結束，買賣量急速減少，樓價提早橫行。因為早前樓價急升三成半，市場需要適應。所以再減息亦無法推高樓價，相反樓價上升卻起因於租盤缺乏。

租賃較買賣更能反映市場真實需求。買賣有投機因素，可以短暫脫離現實。租賃全賴用家需要，租金高低受制於用家的支付能力。即樓價可以短期炒上，拋離支付能力，租金卻不可以。同時，租賃宗數反映實質需求，租賃多即需求大。相反，買賣多可以是少數投資者入市掃貨，並非用家的需求。

今天用家受到金融波動的影響，寧租勿買。早前高價入市的投資者未及散貨，轉賣為租。租賃供應和需求同時上升，租金無需下跌。當租盤缺乏，即供不應求，又是樓價重拾升軌之時。