【說樓解按】負資產倍增的迷思 – 王美鳳

負資產是指物業的當前市值低於未償還按揭餘額，例如業主以800萬元買入單位，承造9成按揭，半年後尚欠銀行按揭約709萬元，但該單位市值已跌至690萬元，由於690萬元物業價值低於709萬元按揭債務，故單位已列作負資產。基本上，負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主便較易先跌入負資產行列。

金管局公布去年第4季住宅負資產個案上升141.5%至128宗，增幅看似驚人，但實質上是基於去年第3季基數低，僅53宗。事實上，去年第4季負資產涉及金額佔未償還按揭總額僅0.05%，暫屬於相當低水平。翻翻歷史，2003年曾是負資產高峰期，負資產高位達到10.6萬宗，涉及金額佔未償還按揭總額高達31%；當時每5位業主便有一位負資產。

當然，心水清的人會發現，有關數字只包括銀行所知的負資產一按貸款，如有涉及發展高二按，數字上並未包括；而非銀行提供的按揭貸款如發展商一按、財務公司一二按等亦未有統計在內。不過，即使是發展商提供的一二按、又或一些較活躍提供樓按貸款的財務公司，按揭成數仍以不高於8至9成為主，樓價由去年高位至今累跌約6-7%，未跌穿1成，故相信整體上全數負資產數量仍很少。那為何樓價未跌穿一成已錄得負資產？雖然平均樓價跌幅少於1成，但不同屋苑成交價連帶估值跌幅其實有別，個別單位已由高位跌穿1成，導致少部分新造不久的9成按揭業主跌入負資產界線。另外，銀行職員可承造高於9成的按揭貸款，故此亦較易跌入負資產類別。

新按保自去年10月中放寬樓價上限後，9成按揭個案使用率及比例增加，相信市場亦關注負資產會否在未來季度增加。今年1月樓市氣氛本來開始回復，交投亦見反彈，但新冠狀肺炎疫情的出現即時冷卻樓市，成交量轉跌，亦有部分心急業主減價求售單位，故此首季物業估值很大機會報跌，而負資產數字或無可避免地上升。不過，即使負資產增加，暫時相對整體按揭仍會屬於相當低水平，原因是10月中至今樓價跌幅平均不足1%，樓價於今年續跌穿1成才會令這批新造9成按揭用家跌入負資產，而首季雖然出現疫情影響，但預料樓價跌幅不會太大，故此首季負資產數字雖很大機會上升但仍處於甚低水平。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳