跌價抵銷估值不足

上周末收看樓市專輯節目，傳媒對近日樓市成交彈升，採取一個質疑的角度。論據是銀行雖恢復按揭，卻估價不足，令買家首期增加，窒礙買家入市。再者，銀行普遍調高樓按息率，升幅大過減息，是名減實加，令買家供樓負擔上升。主播雖然沒有下結論，樓市反彈很快便會結束，但潛台辭卻頗為明顯。

傳媒對市場行為進行批判或質疑，無可厚非。但理據卻要充足，分析要有夠深入。以上述立論而言，充分反映傳媒不諳市場運作。舉例，金融海嘯前，買家計劃買入市值100萬元的上車盤，自備首期30萬元，惟業主要價太高而無法入市。金融海嘯後，目標單位成交價下挫二成，即80萬元。但銀行估價不足，只有70萬元，借七成，即49萬元，買家首期自備31萬元，剛好與金融海嘯前相約，買家並沒有首期不足的問題。

金融海嘯前，樓按利率2.5%(P-2.75%)，70萬元貸款，20年，月供3709元。減息後，樓按利率3.25%(P-1.75%)，借49萬元，20年，月供2779元。前後月供，減少約1000元。

傳媒無視樓價下挫二成的威力，遠遠超過加按息及估價不足。這就能夠解釋為何金融海嘯未完，市民湧入樓市掃平貨。樓市反彈，不是一刻便逝。