新盤劈價忌小家

發展商減價重推新盤餘貨，乃08年底貼市價開盤策略的延伸。沒有什麼大不了，亦非天塌下來。如果不貼近市價，根本無法售樓。新盤定價跟隨二手樓價下調二成，怎可說成新盤拖倒二手樓價呢？不過，新盤減價，令二手樓市流失買家，二手樓價升勢受阻。

傳媒和分析員會以新盤大幅減價，作為後市指標。如果新盤減價二成到四成，後市亦會跌價二成到四成。表面上容易說服人，實際上是謬誤。因為隱藏假設是一手樓價和二手樓價差幅不會改變；而發展商定價無誤，能夠主導樓價方向。

事實上，上述假定皆不成立。金融海嘯後，二手樓價急跌23%。海嘯前新盤定價便會極度偏高，需要減價，減幅要高於二手樓價；南灣御園在海嘯前呎價近一萬，銷情欠佳，明顯定價過高。如今減價四成，發展商定錯價，樓盤難賣，又何止南灣御園呢？恐怕傲翔灣畔要大幅減價，才有望售出。

不怕新盤減價，最重要是減得夠恨，一下子售清存貨最為恰當。最忌逐少減，減極都賣不出，淪為爛茶渣。