樓股反映未來經濟

恒生銀行研究報告指香港經濟持續欠佳，今年樓價將會再跌18%。報告基於滯後指標來評斷樓市，忘記了股市和樓市都是反映未來經濟走勢。只要預期經濟見底回升，樓股亦會見底回升。

經濟領先指標與滯後指標的分別，可以以訂單和失業率來說明。07年底開始，採購經理指數已經見頂回落，08年加速向下。失業率要到08年9月金融海嘯後才開始上升。即訂單減少幾近一年，失業率才上升。訂單減少，預示未來一年經濟轉弱，但舊有訂單還可以維持開工率，令失業未致惡化。所以失業率是結果，是滯後指標，而採購指數卻是領先指標。

08年初股市大幅下跌，提早反映經濟向下。08年7月，樓市租售價亦開始向下，早於金融海嘯。即股市和樓市都能夠超前反映經濟轉壞，早於失業和GDP下跌。相反，預計今年四或五月，出口便會見底回升，顯示訂單重臨。股市和樓市早已轉趨活躍，因為預期經濟將可止跌回穩。

股市和樓市是本地最龐大的市場，有全民的參與，能夠反映整體經濟的升跌，更是超前反映未來經濟的走勢。香港樓股走勢大致同步，相差不超過半年，大家都走在經濟之前。