【說樓解按】新冠肺炎會造就沙士價筍盤嗎？(下) – 王美鳳

上期提及2003年沙士時期與現時樓市狀況有別，1月份農曆新年前，多區屋苑交投已出現回升，樓市本可出現反彈，釋放累積了多月的購買力；但新冠肺炎疫情的出現隨即窒礙了本可回穩的樓市。不過，由於有應對沙士的經驗，疫情透明度及市民防疫意識提高，市場普遍預期疫情可於數月內受控，故此沒有急切性需要的業主不會劈價出售物業，較多業主屬於靜觀其變，市場出現明顯降價的「筍盤」不會太多。再者，隨十多年間樓按措施的推行，樓市結構已出現顯著變化，樓市持貨者絕大部分是用家及長線具實力投資者，不會輕易大幅減價；市民在樓按供款能力及防守力方面亦較前提高，故是次新冠肺炎疫情影響樓市交投量大於樓價。

但當然，市場上有少部分業主願意降價以求快步售出單位，吸引了一些買家尋覓筍盤，故此睇樓活動雖受疫情影響而大為減少但仍優於當年沙士時期。近日市場爭相報導業主劈價盤，不過看報導時可分清，所指的減價是減了多少？所謂減價是對比成交價還是業主叫價？因為業主叫價可以是偏離現實叫高的，現在減回至市場價未必等於劈價盤。例如最近有報導指一個沙田單位由900多萬劈至800多萬售出，翻查紀錄，1月份相同屋苑及呎數單位亦以800多萬售出，而該單位最近的銀行估值亦一直維持800多萬水平，細看報導原來是指業主原先叫價900多萬，換句話說，那只是業主接受現實願將單位減回至市場價而已。

與沙士年代仍處於通縮狀況不同，香港的經濟基調近年都是穩固的，樓市大致向好，近年樓市剛性需求更為殷切，這是支持樓市的重大因素。不過，去年外圍不穩及本地出現達半年時間的社會運動及衝擊動盪，確實已對本港經濟造成打擊並正在出現負增長，如今加上新肺炎疫情拖累，對整體經濟的影響只會擴大。中國內地新肺炎疫情嚴峻，各省市已出現確診甚至社區爆發，企業延遲開工、訂單停接、經濟及消費活動大幅減少、封城交通受阻、旅遊近乎停頓，即使內地已公佈大規模放水，仍須面對經濟下滑的風險，現今中國已是全球第二大經濟體，足以牽連全球經濟進一步放緩，香港經濟與內地關係密切，將無可避免地打擊本地經濟進一步轉弱，連帶性影響值得留意。

作者為中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳