由八萬五到三萬五

曾蔭權的房屋政策，是記取董建華建華的失敗教訓，由剛性政策，改為柔性政策。新房政策要同時應對樓市升和樓市跌，並非八萬五只能應對單邊升市的政策。

曾特首提出每年房屋供應3.5萬個，其中1.5萬個是公屋，2萬個私人住房。還未包括0.5萬個的置安心計劃房屋。董特首的建屋計劃是每年8.5萬個，3.5萬個私樓，5萬個居屋、公屋及夾屋。

由8.5萬個建屋量下調到3.5萬個，是因應人口老化，新增需求不足。不單止數量大減，更重要是建屋指標不再是剛性。2萬個私樓的土地來源，主要是勾地，其次是港鐵及市建局項目，最後才是政府主動賣地。勾地是主軸，繼續隨市場需求而調節。昔日八萬五是剛性規劃，一口氣劃定五年的夾屋土地，連同九七前已批出的大量居屋土地。一旦遇上樓市下跌，供過於求無法扭轉。

今天首個置安心計劃用地，青綠街地皮就是昔日夾屋用地。相信有不少昔日夾屋用地會轉作置安心用途，可見當年土地供應過多的「盛況」。

3.5萬個的房屋供應，是多抑或少，將會由市場來證明。但今天樓價的升與跌，卻取決於通漲，而通漲又取決於美元匯價。房屋供應對平抑樓價的作用不大，除非重推八萬五，以無比的供應量推冧樓市。