兩極價與大數法則

有傳媒認為樓市「兩極價」屢現，是樓市出現亂局。因為地產經紀近日所報的成交，有些呎價創九七後新高，有些又低於市價。最矛盾是黃埔花園同時各出現創新高又低於市價的成交。到底樓價是升還是跌呢？

首先要確認樓市曾經混亂，主因是政府突然出手干預樓市，推出額外印花稅，擾亂樓市交易程序，令成交量大減。首二周買賣雙方及經紀律師都要應付可能出現的撻訂潮，及額外印花稅如何認定及誰人負責的問題。市場縱然有人願賣，有人願買，都未能成交。

另外，成交量大減，亦導致價格訊息混亂。在正常情況下，市場不可能一面倒看升又或看跌；否則看升時沒有賣方，看跌時沒有買方。市場必須有人看升，有人看跌；才有買方或賣方，才有成交。

當市場上看升的人多，樓價趨升，相反趨跌。當市場上成交量維持一定的水平，人們較容易分辨出看升的多，還是看跌的多。相反，市場受到外力干預，成交量突然下跌，看升和看跌的成交都很少，人們便較難分辨誰多誰少。

統計學上有「大數法則」，但凡樣本數量夠大，樣本統計所顯示的集中趨勢便愈加明顯，就是這種道理。