新居屋能否繞過市場法則

房委會的新居屋，將地價補貼視作定額貸款。小業主只須債還定額貸款的本金(或加利息)，完全剔除地價上升或下跌的因素。如果通漲長期高企，而利率長期偏低。房委會收回的貸款(本金或加利息)，是否足夠重置一個新的居屋呢？讓新的居屋計劃可以自行運作，不需政府地價補貼之餘，再加額外注資呢？

新居屋計劃規定所有居屋單位的定價，必須全部定於申請人可負擔的水平內。而舊居屋是根據市值定價，再給予一定的折扣，令每期居屋均有一半單位的定價，在申請人可負擔的水平以下。即新居屋定價完全跟市價脫勾，只看負擔水平。如果樓價長期偏高，而可負擔水平又長期偏低。出售居屋是否可以彌補建築成本和行政費用呢？大量中產向下流壓低負擔水平，政客討好選民而人為地壓低負擔水平，未來都很有機會出現的。

上述二種改動，是從根源上改變居屋制度。往好處看，新居屋成功針對舊居屋的死穴。舊居屋以市價定價，售價高折扣大，補地價亦大，小業主補價意慾低，居屋流轉慢，房屋資源無效利用。現有32.4萬個居屋，約有25.5萬個未補地價，補地價只有21.5%。新居屋沒有舊居屋的毛病，卻可能遇上新的環境，有新的毛病。所謂一法立，一弊生。新居屋企圖繞過市場法則而獲得更大的社會效益，能否實現呢？