【余建輝專欄】疫情對租約的影響 – 余建輝
日期：2020-02-13
近日新聞報導某一屋苑內有2名住客確診肺炎，整棟大廈同一室之住客因此被政府命令隔離接受醫學監察。如果當中有住客是以租客身份使用單位，能否因此而退租？
其實，沙士期間就曾有一租客因租住在淘大某座單位須被命令和其他樓上樓下住客一起迁出和隔離10日，隔離完結後可以返家居住。租客回家後2星期便向業主要求退租和願意放棄按金。因還有欠租未支付，所以最後與業主在法庭上展開訴訟。
法官重申：1. 普通法中“合約受挫（frustration of contract)”是極少情況適用於物業租賃上，亦未曾有案例判過；2. 有案例10年租約，中間只有1年多不能使用租賃之貨倉，最後3年多仍然可以用，法庭也指合約未受挫而須繼續履行；3. 租客只是被隔離，只是不能使用物業10天，對整個2年租期只佔很小部份；4. 無連傢俬之租賃，普通法上業主無責任保證單位適合人住，縱使是連傢俬之租賃(furnished letting),業主只是有責任保證在租期開始時單位之狀況適合便可以，並不代表整個租期也須要有同樣的保證。所以最後地方法院判業主勝訢，可追回所欠租金在扣除按金後之餘額。
筆者認為如應用同一原則，在只是隔離14天之假設下，租客是不能無條件單方面退租。
利嘉閣地產有限公司
中央事務部聯席董事
余建輝
