寧給地價 不付建築費

港鐵願意為大圍站項目代支七成的地價，而發展商需全數承擔建築費。可見建築費日高，已成為項目發展成本最嚴峻的部份，相反地價支出早已明確，並且持續下調。

大圍站的招標條件中，最值得關注的不是補地價金額下調18%。因為梁班子不再堅持高地價政策，地價日降，已成趨勢。前後二次招標，相隔二年。補地價金額下調約二成，實不為過。

港鐵願意代支補地價金額的72%，條件是保留商場的全部擁擠權。上次招標港鐵只擁有商場一半權益。商場價值是補地價(103億元)的72%再加倍，即148億元。

表面上，商場的價值追得上住宅部份(每伙700萬元x2900伙=203億元)。但售樓分紅的起點，港鐵最少分15%起，並且價高者得。假設港鐵分20%，約40億元，發展商售樓收入約160億。扣除補地價28%(29億元)，實收約130億元。

估計發展商可收130億元，是否有利可圖，視乎建築費的支出。總樓面27萬呎，建築費每呎二千元，便需54億元。每呎三千元，高達81億元。每呎四千元，更高達108億元。今天是地價趨降，建築費日高。港鐵寧願分擔地價，亦不願意分擔建築費。