很多時評論經濟新常態均會以「金融海嘯」即2009年後作為分水嶺，不過宏觀整體經濟，包括香港的樓市，在2007年即「次按危機」後已經出現了天翻地覆的變化及衝擊。

在2007年至2019年11月，香港面對不斷增加的大量熱錢，平均每年增長約10%，結果在上述期間香港的M3(貨幣供應量)總共增加了191%，香港聚集的資金足足增加近兩倍，如此巨額的資金，樓價當然容易起了。

根據差估署物業指數的圖表，2007年前曾有一段頗長的時間租金指數與買賣指數的升跌趨勢是並排而行，好比「拍拖」。但是在2007年後，當大量熱錢湧入，兩者的升跌趨勢開始分家了。換言之，在熱錢湧入後樓價的升幅是多於租金！

若各位認同當市場增加了很多資金，但產品卻沒有增加，價格便容易出現上升。相信各位便會明白在2007年至2019年，香港樓價為什麼會出現急升！

未來在環球大氣候及「一帶一路」等因素影響下，香港究竟會匯聚愈來愈多資金？還是出現流失資金的情況？其實掌握這答案便等於掌握香港樓市的升跌了！

祥益地產總裁汪敦敬