房價升跌還看需求

房屋是否供應過多，不是單看供應數字，還要看需求。單以每年二萬個私樓為供應過多，是相當狹窄的觀點。以此看淡樓市前景，更是偏頗。

房屋需求難以估算，供應卻容易掌握。房屋需求不能單看人口增長，或家庭數字。因為需求可以是租，可以是買，更可以是與父母同住等。就如今期居屋申請13.5萬個，揀樓意欲卻低。申請不等同真正住屋需求。

人口增加快，住屋需求卻可以延後出現，只要經濟不景氣。相反，人口增長低，經濟卻好，住屋需求可以提前出現。所以房屋供應是多或少，還得看住屋需求。

住屋需求偏差較大，常有超前或滯後的問題，因此出現供求不配合。需求低卻供應多，需求多卻供應少，房價因此而大幅起落。政府所能掌控的，只有土地供應。穩定供應土地卻未能同步穩定房價，因為需求不在控制之內。

房屋生產周期短則三到四年，長可達四到七年。而經濟周期卻可以很短，短至三年一個循環。今天香港房屋供應達到十年高位，私樓每年1.8萬個到2萬個，但明年經濟又如何呢？