成交少只能抑制樓價上升

睇淡樓市的論點，主要集中在美國利率向上，其次是二手樓市成交量低迷不振。二手買賣量低過沙士，視為樓市寒冬，樓價轉勢向下的有力証明。

 

事實上，二手買賣量持續減少，始於三D辣招，每個月約四千宗上下的水平，低樓價仍然向上。三D辣招一出，當時已經有言論指出，樓價勢必掉頭向下。至今已經三年，卻未見下跌。

 

近期二手買賣進一步下跌，跌至三千宗以下的水平。因為經濟前景不明，買家不願追價入市。買賣少，業主必須減價才能售樓。但聯儲局不加息，又助長小業主企硬叫價，相信買賣量持續低迷不振，但二手樓價卻未能即時回落。

 

近日傳媒集中報導的減價成交，是減低叫價，並非真的跌價。如果真跌價，成交量反而增加，不會像今天般稀少。二手樓價真下跌，就會一浪低於一浪，每個成交低於上一個成交。

 

今天的二手成交，有低價，亦有高價。低價成交略多一點，只能造成價格反覆偏軟，不會明顯推低樓價。主觀期望樓價下跌，可要失望。

 

單憑二手買賣量偏低，只會制約樓價無力上升。但要樓價掉頭向下，非要更大的力量不可。