新盤入伙考驗租賃市場

本周起，灣仔囍匯和尖沙咀GRAND AUSTIN開始收樓。有較多租盤供應，對租賃市場是一種考驗。相信短期內租金有壓力，但重點是租賃是否活躍。如果半年內能消化大部份租盤，即市場承接有力，不應睇淡。

囍匯二期有1096伙，GRAND AUSTIN有691伙。二個樓盤的小業主，以長線收租投資者為主。估計收樓後，有較多租盤提供，約佔項目總伙數的六成。高於一般新界屋苑式新盤，租盤約佔三成。

租盤比例高，供應多，但需求亦高，不能單看供應而忘記需求。二大新盤均處於核心商業區內，有大量白領上班族的租客。租客來源不必擔憂，只不過是投資者一起收樓，令租盤量突然增加。

過往經驗，收樓後租金會有壓力，甚致個別減租搶客。隨著租盤快速消耗，租金便止跌回穩。當租盤大部份被吸納，租賃市場恢復正常。租賃市場重納正軌，租金便會上升。

傳媒一般集中報導減租搶客例子，不值得深究。讀者反倒關注，新盤入伙後，租盤吸納情況。一般而言，半年內能夠吸納一半租盤，是正常市況。低於半年，市況好兼樓盤熱門，超過半年，多數是市況差，兼樓盤不受歡迎。

分析樓市，睇價亦要睇量。二者配合，才能反映樓市的真實趨勢。