筆者過往曾多次提及：最影響樓市其實就是匯價！換言之，如果要進一步了解香港的樓市，應該要了解香港匯價的基礎與結構性。

香港匯價的基礎其實就是聯繫匯率，即是港元與美元掛鈎，當美元價格向上升的時候，即港元亦同時向上升，很容易面對樓價下跌的壓力，因為經濟上當貨幣上升的時候，整體市場的商品不需要用較多的金錢便可以買到同一樣的貨品。相反，出口亦會因為貨幣上升而競爭力被削弱，所以貨幣上升後的不久，樓市會產生下跌壓力。

以1997至2003年為例，在這段時期美元和港元的價格大部分時間在一個上升軌道，於是香港的樓市就出現了結構性下跌！

直至2015年，中國對市場的影響力日漸增加，中港生意亦是香港的經濟命脈，人民幣兌換美元的價格對香港影響至深，如果人民幣在上升的時候，除了美元和港元下跌外，亦是樓價上升的時刻!

2009年之後，樓市基本上是追隨人民幣上升及不斷破頂，這趨勢直至2016年人民幣開始下跌，於是香港的樓價出現了下跌的壓力，由此可見樓價和匯價基本上是同步的。簡單而言，未來只要聯繫匯率不變，香港樓市實際上是與人民幣掛鈎的。

作者為祥益地產總裁汪敦敬