送豬迎鼠 細數近3屆鼠年樓市去向

送豬迎鼠，各路專家對鼠年(2020年)之樓市預測，眾說紛紜。若回顧過往三個鼠年(1984、1996及2008年)，香港樓市去向是路徑相似還是各走極端？

由上世紀60至70年代，香港人口急增，工商業均起飛，房屋需求殷切，樓市開始蓬勃發展，多個新市鎮逐步成型，更出現樓市炒賣成風的過熱現象。

惟踏入81至82年，中英雙方開始就香港前途談判，前景未明，屢傳不利消息，投資者開始出現信心危機，更引發港人移民潮，部份業主急於套現，資金外移。加上環球經濟陰霾，按揭利率飆升至17厘，內外交困下，樓市從狗年(1982年)下旬之高位崩塔式下瀉，至鼠年(1984年)中期才逐漸走出谷底，惟樓價跌幅已達七成。

直至上述鼠年的秋季，中英兩國就香港前途問題的協議在北京草簽，香港前途安排才逐漸明朗化。期後於新曆12月19日，中英雙方於北京正式簽署《中英聯合聲明》，聲明在一國兩制原則下，香港資本主義在97年7月1日回顧後，將繼續50年不變。條文亦限制每年香港土地供應不得多於50公頃，令土地供應量有限，埋下將香港樓價再推上高位之基礎。隨後市民信心漸漸回升，樓市徐徐復甦。

踏入90年代初期，樓市炒風熾熱。港府於狗年(1994年)上旬，推出多項遏制樓價的措施，樓價開始回調，加上香港經濟受內地實施宏觀調控而影響，樓價終經歷一年半跌幅達三成的調整至豬年(1995年)底。

踏入另一個鼠年(1996年)，距離香港回歸只相距一年半，市面普遍瀰漫一片歌舞昇平，經濟良好，工資上漲。期間，特區政府班子組成，香港政治前景趨向明朗，樓會重拾升軌，炒風比前更為熾熱，資本不多的投機者也毅然入市。直至鼠年終結，全年升幅近45%，超出市場預期。

2008年一役，樓價急速下調約三個月，已在鼠年底前極速止跌。

相隔十二年之後的鼠年(2008年)，當時香港已經歷了五年的房產大牛市後，在美國次級按揭危機的陰霾下，加上「港股直通車」計劃突然煞停，港股由豬年(2007年)高位下跌，樓價亦自鼠年中旬高位回調。

其後於鼠年秋季，有逾150年歷史的著名投資機構雷曼兄弟爆煲，美國政府拒絕注資，更觸發全球性金融海嘯，各國股市骨牌式大瀉，本港多間知名品牌，相繼出現倒業潮或裁員潮，市場哀鴻遍野，更有專家斷言美國於上世紀二十年代的大蕭條將再現，樓價由鼠年中旬至冬季，回調約20%。

不過令人意料的是，於鼠年將盡時，樓價已開始止跌回穩，低位獲得支持，且由港島區率先反彈，然後蔓延至九龍及新界，翌年更重拾升軌。主要原因是當年受惠超低息及內地熱錢流入等因素，而且美國實行量化寛鬆，現金變相貶值，投資者買磚頭保值。當年敢於在別人恐懼時入市的人，再次成為大贏家。

綜合過往三屆鼠年，香港樓價在鼠年前均會因為各種政經因素，導致不同程度的調整，但往往能在鼠年完結前化險為夷，谷底翻身。新一年鼠年重臨，且看港樓又能否再上一層樓？