筆者之前分享了買樓上車的要訣是量力而為，以及如何掌握Holding Power。很多朋友問：「你評估樓市如此準確，到底有何因素影響樓價上升或下跌？」這個問題問得非常好！如果用錯誤的邏輯去評估市場，可能會招致嚴重的損失。

樓價上落是決定於買家及業主板塊的博弈結果。簡單而言，視乎普遍業主或買家，那一方「手瓜」(實力)較強硬。假設業主的「手瓜」強過買家很多，即使市場不平衡，樓價亦難以下跌。
首先，我們要面對以下現實，2009年金融海嘯後，業主板塊明顯較1997年時強橫得多，普遍業主低借貸、經濟能力強及財務結構穩健。再加上，目前香港最大的人口板塊仍然是45歲至55歲的社群，這個社群正正掌握了退休前10年左右的事業生活。可想而知，他們的購買力是最強，如果大部分人低估了業主的購買力，較容易錯誤評估樓市，就會輸到無朋友。

下篇專欄將集中分享45歲至55歲這個社群，如何衍生兩種強橫的複式購買力，並且導致很多想上車的人士判斷錯誤。

作者為祥益地產總裁

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