居屋買家 祝你好運

今期居屋最大的隱憂不是反應差，揀樓率偏低。問題在於長樓花期，二年後收樓申請按揭。一旦遇上樓價持續下調，銀行估價未必能夠貼近買入價，買家便須自行掏錢上會。不單止蝕了樓價，還可能加大負債。

 

傳媒焦點放在新居屋是去年九月定價，即樓價見頂之時。至今半年，樓價累跌約11%。所以今期居屋欠吸引，揀樓反應會很差。

 

居屋揀樓反應差，甚致賣不出，是房委會的問題，與居屋買家無關。居屋準買家要關注點，是居屋樓期花長達二年，房協居屋更長達三年。請問二年到三年後，樓價和準買家的收入將會如何？

 

樓價升跌，難掌握。買家收入變化，不知道。即樓花期愈長，不確定風險愈大。這是周期性的風險，即樓價可升可跌，收入可高可低，因時而異。

 

但結構性風險卻無可避免，居屋不再獲房委會原價回購保證。首先，銀行不會承諾以售價作按揭估價。二到三年後，樓價升，估價足，無問題。如果下跌，估價可以不足，買家要自行補差價。

 

樓價跌，可能沽樓止蝕，這是私樓的專利。居屋要補地價才能轉售。還有轉售凍結期二年。上會後樓價跌，只能死供「負資產」。上會前，樓價跌，可能要撻定。

 

居屋買家，祝你好運！