供應未能主導樓市

2016年第2季私樓新屋落成量5600個，創30個季度新高。早前發展局局長及特首都以新屋供應創新高為理據，力陳樓價將會回順，市民不必急於買樓。但事實上，樓價於今年第2季回穩，第3季回升，跟政府取態背馳。

私樓新屋落成量不能只看一季數字。第2季5600個，第1季只有1800個。上半年7400個，數量有限。估計全年只有1.7萬個，雖然是近十年新高。但仍然未超過2萬個水平，即未達標。

更重要是運房局新屋施工量大幅回落，首季1.33萬個，次季急跌至2900個。這是首季太多動工所造成的偏誤，令人以為供應超高。根據屋宇署的數字，首季動工7290個，次季動工3575個；上半年動工10865個。我寧願相信屋宇署數據，估計全年動工量約為二萬個水平。

無論如何，私樓供應量都會達標，即平均每年二萬個，並穩定下來。當供應升到高位，兼且穩定，它的影響力並隨之見頂。樓市的升跌，由供應主導轉為需求主導。即需求的波動，變成樓價升跌的主因。

如果供應主導，今年第2季供應創新高。樓價理應下跌，卻止跌回穩。去年第4季供應平穩，有3400個，樓價卻下調。事實上，樓價升跌由需求主導，去年第3季起，經濟增長放緩，需求下跌，樓價調整。今年第2季起，經濟增長恢復，需求增加，樓價止跌回穩。到第3季，日本和英國再QE，樓價開始上升。供應的影響力已經見頂，亦未能左右樓市。