「租轉買」「買轉租」的謬誤 (二)

既然樓市沒有「租轉買」又或「買轉租」。為什麼樓市經常出現買賣減少而租賃增加，又或買賣增加而租賃減少；二種情況既相反又卻同時出現。如非有一大群可租可買的人，迅間改變心意，又如何解釋。

首先，突然買賣增加而租賃減少，又或買賣減少租賃增加，是一種錯覺和偏誤。因為傳媒的資訊來源，多依賴物業代理。而代理力爭做買賣，少做租賃，因為買賣佣金高手續簡，而租賃卻佣金低手續繁。一旦市旺，全力攻買賣，甚致放棄租賃。一旦市靜，買賣難做，惟有多做租賃。是經紀選擇性做租賃或做買賣的結果，不是市場的本來面目。

查實，市場上的租賃活動相當穩定，而買賣活動卻頗為波動。以東區大屋苑為例，一個屋苑每月租賃宗數起碼四十到六十宗，而買賣宗數可以由不足十宗到三十多宗不等，每月變化很大。當樓市旺買賣，大型代理成功爭取更多買賣生意，又刻意向傳媒發放，容易產生一種買賣多而租賃少的錯覺。租賃活動可能並未因為買賣多而減少，只不過流向一些乏知名度的少型代理，缺乏市場關注，鮮有曝光。

租樓客可視為全用家，需求本身便頗為穩定。加租只會迫租客轉租較便宜的單位，很難迫使租客買樓，因為買樓實在需要金錢。買樓可以有用家，投資者和炒家，甚致三者身份混淆合體。市升市跌都有炒家追捧，市況平穩投資者亦會考慮入市，但市況向下用家率先退場，所以買賣宗數波動性大。