港人樓價負擔能力全球最高

「香港樓價負擔水平全球最高」，不應被誤解為香港樓價極度不能負擔，而是港人負擔樓價的能力全球最高。

 

根據美國顧問公司Demographia的報告，香港樓價中位數是本地家庭每年收入中位數的18.1倍，位列全球最高。遠遠拋離其他城市，例如北京14.5倍，悉尼12.2倍，溫哥華11.8倍，奧克蘭10.0倍。

 

報告以5.1倍以上的城市，為極度不能負擔。我卻認為，比率愈高，代表該城市的負擔能力愈高，反映居民支持能力和財富儲蓄的能力。

 

舉香港為例，樓價愈高，愈多人買樓。近期樓價指數才剛破頂，結果新春前大量市民入市買新盤。如果香港樓價極度不能負擔，入市買樓的人又憑什麼呢?相反，樓價於沙士時，跌至谷底，大部份市民擔心裁員失業，乏人買樓。

 

查實報告所持的標準有偏誤。把樓價對家庭年收入作唯一標準，是假設買樓的家庭只能依賴經常性收入(如工資)。但事實上，港人買樓的資金大部份來自儲蓄，高儲蓄率是中國家庭的傳統。其次是來自賣樓套現，即換樓客以市場資金協助換樓。第三是年青人獲得父母資助首期，自己拿薪金供樓。

 

這些因素全不被考慮，因為西方家庭沒有這個傳統。無法理解中國家庭的結構和行為，所以才否定中國家庭的買樓能力。

 

還有一項，大部份買樓客都會承造按揭。所以利率高低很重要，決定負擔能力。全球超低息，供樓負擔能力很高，今天本地樓按借貸比例平均五成，還款期25年，月供佔家庭月入37%，非常健康。