港樓難負擔？

又有所謂國際調查報告指香港樓價是全球最難負擔的，傳媒樂於大事報導。如果說港樓呎價全球最高，可以接受。但港樓全球最難負擔，卻非事實。

首先，調查的負擔能力，是以樓價對家庭月入中位數的比率來判斷。香港樓價中位數是619萬元，當然是指私樓售價，並不考慮居屋及公屋。香港家庭年收入中位數是32萬元，是全港家庭，包括居屋及公屋住戶。兩者口徑一致，好比要公屋戶買私樓，當然難以負擔。

按調查的數字，港樓負擔是19.4年。如果換成香港私樓家庭年收入中位數，2017年是43萬元，港樓負擔是14.4年。兩者相差5年，明顯不同。

再者，調查不考慮利率因素。即假設人人買樓均不用按揭，跟事實不符。大部份人買樓均要按揭，利率成主導因素。本地按揭利率長期低企，在2厘上下水平，是港樓能夠負擔的主因。

以按息2.15%計，買六百呎樓，六成按揭，供20年。每月供款佔私樓家庭月入的57%。這是假設的供樓狀況。如果用金管局的實際統計，平均五成按揭，平均供26年。每月供款佔私樓家庭月入的37%。即供樓支出佔家庭收入約三分之一，屬於可按受水平。

如果港樓不可負擔，又何來大量港人家庭買樓呢？買樓月供跟月租相約，大概佔家庭收入的三分之一，所以港人寧願買樓不願租樓。今天買樓的困難是首期要求過高，起碼三成或以上，平均是五成。這才是港樓難負擔的主因。