現樓貨尾九年新高

2018年起，私人住宅落成便會全面達標。即平均每年私樓落成量可達二萬個上下的水平。落成量不算多，亦不算少。是過去十多年的平均數，屬於中性的因素。但發展商繼續採取惜售態度，少量多次推盤，企圖夾高售價。可以謀取最大售樓利潤，但後遺症是新盤貨尾累積會加快。如果現樓貨尾累積超過1.5萬個，又出現顯著利淡因素，樓價可能出現調整。

 

上周五政府公佈新屋供應數據。未來四年新屋供應總數9.7萬個，連續四個季度高企於9.6到9.8萬個水平。數字沒有明顯上升或下降，可以視為平穩。可見未來，總供應都會維持在10萬個上下的水平。供應變成一個穩定的因素，樓價高低便取決於有明顯變化的需求。

 

看需求，不單看售樓數字。因為供應多，售樓數字亦會多。但售樓追不上供應，便會出現貨尾量上升。根據政府統計，2017年底現樓貨尾0.9萬個。數字是九年新高，值得關注。

 

根據過往紀錄，現樓貨尾量最高是1.9萬個(2006年)，最低是0.4萬個(2012年)。2009年起，10年低1萬個，高於1.5萬個有5年(2002到2006年)。2003年底樓市結束長達六年的衰退，2004年現樓貨尾跌至1.5萬個。

 

一般的推論，現樓貨尾高於1.5萬個，便進入危機水平。1.0到1.5萬個，是警誡水平。低於1.0萬個，屬於安全水平。

 

2017年底現樓貨尾0.9萬個，皆因發展商惜售樓盤。如果惜售策略持續，2018年的現樓貨尾將會升穿1.0萬個的水平，開始進入警誡範圍。