未來十年樓市仍旺

過去的十年，受惠於主要銀行央行的量化寬鬆QE政策。資產價格持續向上，樓股齊升。香港市民未曾置業的，變成最大的「受害者」。既無法分享樓價上升的好處，還要交貴租，等上樓。那麼，未來十年，又將如何呢？

 

香港樓市上升不止十年，由2003年9月見底回升起計，上升達十五年。不過近十年的升幅鉅大，因為全球QE之效。

 

美國聯儲局早已宣佈停止買債，QE結束。樓價上升由QE開始，那麼QE結束未來樓價理應下跌。但事實上卻不然。

 

2017年10月聯儲局正式實行縮表，即停止買債，香港樓價持續上升。縮表時，CCI報158.70點。兩年間，CCI升約28點，或升17%。

 

事實上，QE並未完全終止。聯儲局終止買債，卻沒有主動賣出持有的債券。被動地等待債券到期，而結束所持有的債務。聯儲局減持債券，時間漫長。2017年底，聯儲局資產4.47萬億美元。到2018年底，縮減4500億美元，到4.05萬億元。估計2023年底，累計縮減約1.7萬億美元。

 

聯儲局減持債券，並非消滅過去十年「創造」的資金。減持債券是迫使過去十年流入美債的資金，重返實體經濟。即資金重投股市，追捧高增長的企業，助長美股牛氣沖天。

 

同一道理，流出美債的資金，部份會流入地產市場。所以近年大手物業投資興旺，樓價續升。

 

未來十年，香港仍然受制於土地不足。土地不足，房屋供應受制。資金持續追捧房產，樓價易升難跌。