買樓21年不吃不喝

新聞標題：港樓全球最難負擔，須21年不吃不喝。乍看甚嚇人，但港人又吃又喝，有樓無樓都相同。樓價上升時，吃喝支出更多，食肆更好生意。那麼「不吃不喝」才能買樓，跟事實不符。

本欄已多次指出，這種「負擔統計」的缺失。把樓價中位數除以家庭按年入息中位數，要多少年收入才能買樓，作為負擔指標。以香港為例，家庭年入34.3萬，住宅單位售價中位數717萬元，不吃不喝，還須21年才能買樓。

如果真如此，恐怕大部份人一生都不能買樓。誰能一次過付七百萬買樓呢？現實上，置業都是銀行按揭的，以較低的分期付款方式，買入價格高的耐用資本財或消費品，例如房屋、汽車、飛機、輪船等。所以買得起買不起，不在於售價高，而在於利率低或高。香港低息近二十年，低到2.5厘上下。未來仍然低息。所以實在的供樓負擔，低至家庭入息的三成半到四成半。未過一半，所以銀行仍然承按，過半便拒絕。

如果港樓太貴，港人買不起。那麼今天買樓的，通通不是港人，是外星人！更難解釋的，研究指樓價為入息的4到5倍，是難以負擔。以今期居屋為例，啟明苑中間售價266萬元，凱樂苑343萬元，裕泰苑218萬元。以34.3萬元家庭年入計，全屬難以負擔。為何有27.2萬個申請呢？

原來不止發展商「無良」，政府都「無良」。再退一步算，建築一個公共房屋，沒有地價和利潤。單建築費，居屋95萬元，公屋86萬元。仍然有許多低收入家庭難以負擔，是建築商「無良」，抑或建築工人薪酬太貴？甚或水泥磚頭太貴嗎？

香港不易居是事實，卻不要誤信這種統計。用來發洩不滿情勢或許可以，不要當真。當真你就徹底被騙。