【余建輝專欄】未成年人能否置業？

香港和其他國際大都市一樣,住宅樓價持續上升,好多年輕人都希望可以早點置業，法律上是否可行呢？

印花税之修訂

自從幾年前印花税條例作出修訂後, 除非符合豁免規定，否則任何香港永久居民若然在香港實益擁有住宅物業,在購買另一個住宅物業時須要劃一繳納相等於樓價15%之從價印花税,相對於在香港沒有實益擁有住宅物業的香港永久居民所需支付的幾個百份點多了最多可達5-7倍。其實,該修訂還要求該名香港永久居民只能夠是為自己行事（亦即是不是出名代其他人購買）,故此,税局有權向日後發現不符合法定要求的個案追討少收的税款及作出刑事檢控。

可否由未成年家人購買?

成年歲數（有關條文）條例（香港法例第410章）於1990年生效後，已將成年人歲數由21歲下降至18歲,故此年滿18歲的人仕所簽訂的合約在法律上一樣有約束力和在違反時可被合約的另一方強制他履行合約上的義務。若是未滿18歲（假設不需銀行借貸),普通法上認為除非是針對未成年人的必需品而訂立，否則該合同對該未成年人可能無約束力，但對合同之另一方相反却有約束力。因為在該未成年人未有履行合約時未必能強制其去履行，所以賣方或發展商一般都不會接受由一名未成年人作為買方去簽訂合同。

家中長輩以受託人身份代為購買？

上文提到印花稅修訂後若要符合豁免規定：購買人需要是香港永久居民及只可為自己行事。縱使未成年人未能領取成人身份證,一般來說，只要未成年人之父母一方擁有香港的居留權，未成年人也可因他在香港出生，而自動成為香港永久居民。

但以受託人身份代為購買又會否被看為不是“為自己行事”？税局有指引界定若購買人是以受託人身份為一名未成年的香港永久性居民行事,則在釐定應繳從價印花税時會將該未成年人視為合約的一方而不是該受託人,換句話說,不會因該受託人已實益擁有一個住宅物業而在本交易中收取相等於樓價15%之從價印花稅(注意：買家印花税不能豁免，仍須繳交)。税局當然需要申請人提交證明文件,例如出生證明書、按法例委任監護人的文件、有效和具法律約束力的信託文書及未成年人父母作出的法定聲明等,亦有權要求呈交購買物業的資金來源等證明文件。

因為要提交的証明文件和需考慮的事項（包括支付代價款項的資金來源、形式和構成的信託問題、相等於樓價15%之買家印花税不能被豁免等等)比較複雜,讀者應咨詢代表律師意見和周詳計劃後才作出交易。

(本篇文章之大部份內容曾於Homefeel雜誌刊登)

利嘉閣地產有限公司

中央事務部聯席董事

余建輝