停不了的減息戰

上 周 四 ， 於 銀 行 界 最 為 觸 目 之 事 件 ， 莫 過 於 龍 頭 大 哥 匯 豐 銀 行 展 開 了 按 揭 減 息 戰 ， 按 揭 息 率 大 幅 下 調 至 「 最 優 惠 利 率 (P)-2.75%」 ， 即 實 際 按 揭 息 率 為 5%， 回 復 去 年 九 月 之 按 息 水 平 ﹗

起 戰 之 因

為 何 銀 行 界 會 展 開 按 揭 減 息 戰 呢 ﹖ 在 傳 統 上 ， 大 部 份 銀 行 於 每 年 第 三 至 第 四 季 訂 立 來 年 之 業 務 目 標 ， 而 按 揭 貸 款 之 需 求 不 乏 以 平 均 結 餘 計 算 ， 當 目 標 製 訂 後 ， 便 需 全 民 皆 兵 ， 努 力 向 目 標 進 發 ， 故 此 ， 很 多 銀 行 都 會 於 年 初 急 速 搶 生 意 ， 推 出 不 同 的 產 品 及 宣 傳 ， 例 如 ﹕ 上 月 已 有 銀 行 推 出 經 銀 行 同 業 拆 息 為 按 揭 息 率 基 準 的 產 品 ， 及 有 銀 行 推 出 了 按 揭 與 儲 蓄 戶 口 結 合 等 產 品 ， 以 達 致 業 務 其 盈 利 目 標 。

由 於 市 場 環 境 不 斷 改 變 ， 但 銀 行 恒 常 的 開 支 (如 薪 金 、 各 分 行 開 支 及 其 他 雜 費 等 )， 不 會 因 少 了 生 意 而 縮 減 ， 銀 行 於 年 初 未 達 致 目 標 ， 在 稍 後 日 子 便 要 取 得 雙 倍 (甚 或 三 四 倍 )業 績 才 能 回 本 ， 故 此 ， 銀 行 在 年 初 能 夠 取 得 生 意 往 往 比 在 年 中 取 得 的 生 意 更 為 有 價 值 ﹗

另 一 方 面 ， 市 場 佔 有 率 亦 是 重 要 業 務 指 標 之 一 ， 身 為 龍 頭 大 哥 的 匯 豐 銀 行 ， 在 去 年 的 新 造 按 揭 貸 款 市 場 佔 有 率 未 能 盡 佔 鰲 頭 ， 故 其 需 要 急 謀 對 策 ， 要 盡 快 贏 回 面 子 ﹗

鷸 蚌 相 爭

開 戰 只 是 短 短 一 周 ， 各 銀 行 已 紛 紛 推 出 減 息 產 品 ， 先 有 銀 行 推 出 首 年 ＇ P-3.05%＇ ， 其 後 全 期

＇ P-2.8%＇ ， 其 後 更 有 銀 行 推 出 全 期 ＇ P-3%＇ (P為 8%)歷 史 性 按 揭 優 惠 息 率 ﹗

想 瞭 解 銀 行 在 減 息 情 況 下 是 否 仍 有 利 可 圖 ， 不 妨 取 出 兩 年 前 後 之 市 場 環 境 ， 以 實 際 按 揭 息 率 相 對 同 業 拆 息 之 差 別 ， 來 計 算 銀 行 盈 利 作 比 較 ﹕

日 期	最 優 惠 利 率	實 際 按 揭 息 率 (A)	三 個 月 銀 行 同 業 拆 息 (B)	銀 行 所 賺 取 之 息 差 (A-B)
28-2-2004	5%	P-2.50%=2.50%	0.17%	2.33%
24-2-2006	8%	P-3%=5%	4.13%	0.87%

雖 然 兩 年 前 同 業 拆 息 比 較 偏 低 ， 銀 行 有 ＂ 水 浸 ＂ 之 嫌 ， 但 從 以 上 簡 單 運 算 已 可 見 銀 行 現 時 所 賺 取 的 利 潤 比 兩 年 前 下 跌 近 63%， 理 論 上 她 們 現 時 要 爭 取 近 三 宗 生 意 ， 才 達 致 兩 年 前 一 宗 生 意 之 利 潤 ﹗

漁 人 得 利

筆 者 認 為 銀 行 推 出 按 揭 減 息 戰 是 無 辦 法 中 之 辦 法 ， 讀 者 試 想 想 ﹕ 我 們 可 曾 見 過 某 大 名 牌 手 袋 會 割 價 傾 銷 呢 ﹖ 可 見 在 銀 行 界 中 品 牌 效 應 已 不 再 有 效 ， 消 費 者 已 越 來 越 精 明 ， 她 們 不 會 再 對 某 大 品 牌 趨 之 若 鶩 ， 倒 不 如 加 把 勁 推 出 嶄 新 產 品 吸 引 人 客 方 為 上 策 ﹗

筆 者 所 見 銀 行 不 會 長 期 做 虧 本 生 意 的 ， 故 此 市 民 應 把 握 此 入 市 時 機 ， 以 享 受 目 前 按 揭 息 率 之 優 惠 。 但 仍 要 提 醒 一 句 ， 最 優 惠 利 率 (P)是 隨 時 會 調 整 的 ， 故 此 市 民 要 多 加 留 意 ﹗