綜合利率登場了！

自 金 管 局 去 年 中 諮 詢 市 場 採 用 綜 合 利 率 ﹝ C﹞ 作 為 計 算 按 揭 利 率 基 準 以 來 ， 銀 行 未 表 積 極 回 應 。 直 至 上 周 四 ， 終 於 由 香 港 按 揭 證 券 有 限 公 司 ﹝ HKMC﹞ 打 破 僵 局 ， 夥 拍 四 家 銀 行 推 出 以 C掛 勾 的 樓 宇 按 揭 。

隆 重 登 場

市 場 上 暫 時 只 有 恒 生 、 東 亞 、 星 展 和 嘉 銀 公 佈 會 參 予 綜 合 利 率 按 揭 計 劃 ， 而 該 計 劃 之 「 二 按 」 貸 款 由 HKMC提 供 ， 並 有 C利 率 選 擇 ； 至 於 「 一 按 」 部 分 則 由 銀 行 提 供 ， 沿 用 各 銀 行 現 有 之 按 揭 計 劃 。 有 關 「 二 按 」 部 分 詳 情 可 參 閱 下 表 ：

〈 註 ： 最 新 公 布 之 「 C」 為 2.94%； 「 P」 指 HKMC之 最 優 惠 利 率 ， 最 新 為 8.25%〉

葫 蘆 中 的 藥

HKMC推 出 綜 合 利 率 按 揭 計 劃 後 ， 基 本 上 銀 行 界 依 然 保 持 一 貫 審 慎 態 度 。 反 之 ， 地 產 發 展 商 卻 積 極 研 究 為 新 樓 盤 推 出 與 C掛 勾 的 二 按 。 這 情 況 是 相 當 合 理 的 ， 原 因 是 在 C利 率 掛 勾 的 安 排 下 ， 銀 行 對 按 揭 息 率 訂 定 之 主 導 權 縮 窄 至 C加 或 C減 多 少 ， 而 以 P作 基 準 的 話 ， 銀 行 則 可 以 自 行 訂 定 P及 相 關 之 加 減 幅 度 去 決 定 貸 款 息 率 ； 至 於 地 產 發 展 商 ， C或 P根 本 並 非 其 營 商 要 點 ， 只 要 可 以 吸 引 客 人 買 樓 便 行 了 ！

其 實 ， 綜 合 利 率 是 指 銀 行 帳 冊 上 ， 過 往 一 個 月 所 有 港 元 附 息 負 債 的 加 權 平 均 利 率 ， 這 些 負 債 包 括 客 戶 存 款 、 銀 行 同 業 存 款 、 可 轉 讓 存 款 證 等 ， 基 本 上 相 當 於 銀 行 的 整 體 利 息 支 出 總 額 與 整 體 港 元 附 息 負 債 及 不 計 息 活 期 存 款 的 比 率 ， 但 並 不 涵 蓋 借 出 貸 款 涉 及 的 其 他 成 本 ， 如 營 運 成 本 ﹝ 如 員 工 及 租 務 支 出 ﹞ 、 信 貸 成 本 及 對 沖 成 本 。

至 於 最 優 惠 利 率 ﹝ P﹞ ， 其 水 平 則 由 各 家 銀 行 自 行 定 出 ， 一 般 受 美 國 利 率 升 跌 、 本 地 通 脹 及 市 場 資 金 供 求 等 因 素 所 影 響 ， 沒 有 硬 性 之 準 則 規 定 ， 銀 行 可 按 目 前 借 貸 情 況 及 未 來 預 測 而 自 行 釐 訂 ， 因 此 ， 今 天 我 們 可 以 見 到 市 面 上 出 現 兩 個 不 同 的 P。

要 P？ 要 C？

很 多 記 者 朋 友 致 電 筆 者 問 ， 究 竟 敍 造 按 揭 貸 款 時 用 C還 是 用 P更 著 數 ？ 其 實 C與 P好 比 蘋 果 與 橙 ， 本 質 不 同 ， 根 本 沒 可 能 作 比 較 ！ 況 且 目 前 按 揭 息 率 涉 及 C加 “ 多 少 ” 及 P減 “ 多 少 ” ， 兩 者 加 減 之 幅 度 比 較 其 實 亦 是 關 鍵 因 素 。

有 朋 友 可 能 會 問 ， 既 然 已 有 P， 何 解 還 要 C呢 ？ 其 實 原 因 很 簡 單 ， C是 由 金 管 局 作 為 中 立 機 構 ， 按 照 銀 行 數 據 統 計 出 來 ， 不 涉 及 商 業 利 益 ， 有 明 確 可 靠 的 計 算 準 則 ， 消 費 者 可 以 享 受 到 較 高 保 障 。 然 而 ， 市 場 上 暫 時 只 有 兩 個 P， C的 存 在 意 義 未 能 清 楚 顯 現 出 來 ， 但 日 後 倘 若 有 「 多 個 」 的 P於 市 場 上 出 現 ， 大 家 就 會 明 白 有 「 一 個 」 C的 重 要 了 ！