「延期還本」好與壞

近 期 各 大 銀 行 為 爭 取 按 揭 市 場 佔 有 率 ， 不 繼 推 出 多 樣 化 的 產 品 ， 當 中 出 現 了 一 個 新 概 念 ─ ─ 「 延 期 還 本 」 。 筆 者 今 次 希 望 跟 大 家 解 拆 一 下 銀 行 這 一 吸 引 人 客 的 新 花 招 。

「 延 期 還 本 」 之 概 述

所 謂 「 延 期 還 本 」 其 實 就 是 先 供 息 後 供 本 。 假 設 按 揭 還 款 年 期 為 20年 ， 若 以 延 期 兩 年 為 例 ， 即 借 款 人 首 兩 年 只 供 利 息 ， 其 後 之 本 金 及 利 息 會 分 18年 攤 還 。 基 此 ， 首 兩 年 之 供 款 會 比 傳 統 需 本 息 同 時 清 還 者 少 ， 但 往 後 18年 之 供 款 亦 會 比 傳 統 按 揭 多 ， 皆 因 原 本 分 20年 攤 還 的 貸 款 要 縮 短 至 18年 內 還 清 。

「 延 期 還 本 」 與 傳 統 按 揭 計 劃 之 比 較

假 設 貸 款 額 為 1百 萬 ， 供 款 年 期 為 20年 ， 若 以 延 期 兩 年 為 例 ， 相 關 供 款 及 利 息 支 出 於 不 同 息 率 之 比 較 如 下 ：

何 時 適 用 ？

從 數 學 上 分 析 ， 當 按 揭 息 率 於 高 位 時 ﹝ 即 通 脹 期 間 ﹞ ， 延 期 還 本 計 劃 實 際 意 義 不 大 ， 因 為 基 本 上 首 兩 年 “ 淨 供 息 ” 與 傳 統 “ 本 息 齊 供 ” 之 間 只 相 差 十 多 個 百 分 點 ﹝ 例 如 ： (9,984 – 8,750)/9,984 = 12%﹞ ； 相 反 ， 低 息 時 ﹝ 即 通 縮 期 間 ﹞ 首 兩 年 “ 淨 供 息 ” 會 較 傳 統 供 款 慳 超 過 六 成 ﹝ 例 如 ： (5,299 – 2,083)/5,299 = 61%﹞ ， 對 新 居 入 伙 需 要 較 多 流 動 資 金 的 家 庭 確 實 有 很 大 幫 助 ！

然 而 ， 低 息 時 雖 然 首 兩 年 “ 淨 供 息 ” 所 慳 的 供 款 比 率 相 對 大 ， 但 基 於 「 延 期 還 本 」 之 效 應 ， 整 體 利 息 支 出 及 兩 年 後 之 供 款 定 必 比 傳 統 本 息 清 還 之 按 揭 者 高 ， 大 家 不 妨 分 別 比 較 上 表 (b)與 (d)項 之 差 別 ， 及 (c)與 (e)項 之 差 別 。 基 此 ， 筆 者 奉 勸 大 家 ， 使 用 延 期 還 本 計 劃 時 ， 要 先 衡 量 自 己 延 期 過 後 之 負 擔 能 力 ， 「 先 甜 後 苦 」 不 一 定 永 遠 是 最 理 想 之 理 財 策 略 啊 ！

筆 者 亦 希 望 提 醒 大 家 ， 由 於 延 期 還 本 後 之 供 款 會 比 傳 統 按 揭 供 款 多 ， 銀 行 在 計 算 人 客 之 「 還 款 佔 收 入 比 率 」 ﹝ DTI﹞ 時 ， 又 不 能 採 納 “ 淨 供 息 ” 之 空 窗 期 ， 故 在 此 安 排 下 所 計 算 之 DTI會 相 應 高 ， 收 入 介 乎 邊 沿 位 置 人 士 之 申 請 可 能 會 不 被 接 納 ； 與 此 同 時 ， 在 通 脹 期 下 之 「 延 期 還 本 」 安 排 ， 大 有 機 會 等 到 外 圍 息 率 多 次 上 升 後 才 開 始 供 “ 本 加 息 ” ， 導 致 整 體 利 息 支 出 增 多 。 有 意 使 用 該 產 品 之 人 士 要 多 加 留 意 呀 ！