按揭成數與負資產

日期：2006-04-28

按揭貸款成數 ﹝ Loan-To-Valuation Ratio, 簡稱 LTV﹞ 是指在銀行放出之按揭貸款與樓宇價格的比率。但要注意，樓宇價格並不一定是成交價，銀行通常會以物業在市場上的估值與成交價作比較，以較低者作為樓價計算 LTV。

鑒於早一、兩年現金回贈計劃已普及化，競爭發展至不太健康，金管局遂於 2005年發出以下指引：

l 若現金回贈超過住宅按揭貸款額的 1%，在計算 LTV時，則須將整筆回贈包括在貸款額內；

l 若現金回贈並不超過住宅按揭貸款額的 1%，則無須將該筆回贈包括在貸款額內。然而，銀行應在有關物業的買賣手續完成後才支付現金回贈予借款人；

l 如地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼，則在計算 LTV時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為計算基礎。

筆者想提醒大家，有關指引生效後，選擇高現金回贈之按揭計劃 ﹝ 如貸款額之 7%或以上者 ﹞ ，其實只是借多了按揭貸款，又或在新樓敍造按揭時要降低物業估值，在在對貸款人 /新業主都無大著數。

金管局指引

為降低拖欠還款之風險， 1991年 11月起，銀行界對住宅按揭貸款自發採納七成按揭成數的準則 ﹝ 即 LTV不會多於 70%﹞ 。這項比率其後獲得政府認同，並併入金管局的物業貸款指引內，又稱 “ 七成按揭指引 ” 。

誠言， “ 七成按揭指引 ” 之存在，並不代表買家不能借貸逾七成。若買家資金不足，其實可向承按銀行申請參加由香港按揭證券有限公司提供的「按揭保險計劃」，以提高按揭貸款成數至樓價的 95%。少數銀行亦會自行提供按揭保險計劃，或與外間機構合作推出「一」、「二」按，以達至提供最高 95%按揭貸款之效。另外，地產發展商為求提高營業額，亦會透過「二按」貸款，提供層出不窮的供款計劃，以招徠買家入市。

多借亦可？

既然渠道如斯多，那麼多借亦無妨？筆者想提醒大家：小心負資產！何謂負資產呢？其實負資產就是 LTV超過 100%。舉例：今天最新之樓價為 100萬元，但於銀行的欠款為 105萬元，那麼 LTV = 105/100 = 105%﹝ 超過 100%﹞ ，這便是負資產了。明顯地，當貸款成數越高，越容易受樓價些微波幅而導致負資產 ﹝ 如： 95%按揭，再多借近 3%按揭保費，即 LTV約為 98%，若樓價稍跌 3%或以上便是負資產了 ﹞ 。樓市於 1997年高峰期後狂瀉近七成，大家可想而知當時有多少人淪為負資產。