批核過程大解剖 – 借款人分析

銀 行 批 出 按 揭 貸 款 時 ， 除 考 慮 “ 抵 押 物 業 ” 之 條 件 外 ， 亦 重 視 借 款 人 之 信 貸 情 況 ， 事 關 人 客 能 長 期 不 斷 地 供 按 揭 貸 款 ， 銀 行 方 有 最 大 之 回 報 。

當 “ 抵 押 物 業 ” 得 到 確 認 ， 銀 行 有 一 定 程 度 保 障 後 ， 第 二 步 就 要 確 保 其 回 報 ， 亦 即 要 評 估 借 款 人 的 還 款 能 力 ， 當 中 考 慮 有 關 借 款 人 之 因 素 包 括 ： (1) 未 來 能 否 還 款 ； (2) 過 去 借 貸 之 還 款 記 錄 ； 及 (3) 銀 行 戶 口 處 理 之 紀 錄 等 。 基 此 ， 銀 行 在 批 核 過 程 中 都 會 計 算 「 債 務 欠 款 佔 收 入 比 率 」 ﹝ DTI﹞ 、 查 核 借 款 人 在 「 正 面 信 貸 資 料 庫 」 ﹝ TU﹞ 內 之 紀 錄 ， 及 盡 量 瞭 解 借 款 人 主 要 往 來 銀 行 之 戶 口 紀 錄 ﹝ 一 般 要 3至 6個 月 之 資 料 ﹞ ， 以 確 保 借 款 人 未 來 有 能 力 並 願 意 償 還 按 揭 貸 款 ， 而 收 到 之 相 關 資 料 大 致 上 可 幫 助 銀 行 作 四 方 面 分 析 ：

一 、 借 款 人 之 收 入

入 息 固 定 兼 且 自 動 轉 賬 出 糧 之 人 士 ， 無 論 薪 金 高 低 與 否 ﹝ 當 然 DTI不 能 超 過 指 定 比 率 ﹞ ， 基 於 其 穩 定 性 ， 永 遠 是 銀 行 最 想 吸 納 的 客 戶 ， 其 批 出 之 按 揭 條 款 亦 會 較 佳 。 相 反 ， 自 僱 人 士 、 以 佣 金 或 現 金 /支 票 方 式 出 糧 的 人 ， 即 使 收 入 可 觀 ， 銀 行 都 會 覺 得 風 險 較 大 ， 其 中 一 個 原 因 是 這 類 人 士 之 收 入 難 以 有 文 件 確 認 ， 另 外 ， 自 僱 或 佣 金 出 糧 人 士 每 月 入 息 差 距 可 以 很 大 ， 銀 行 會 擔 心 其 還 款 的 準 時 性 。

二 、 借 款 人 之 支 出

在 計 算 DTI時 ， 銀 行 對 借 款 人 的 各 項 債 務 都 非 常 重 視 ， 若 批 核 員 發 現 借 款 人 的 存 摺 簿 每 月 都 有 一 項 ﹝ 或 多 項 ﹞ 不 明 來 歷 的 定 期 支 出 ， 批 核 員 務 必 視 之 為 債 務 處 理 ﹝ 即 使 該 「 支 出 」 可 能 只 作 儲 蓄 用 途 ﹞ ， 因 此 ， 為 免 無 故 「 爆 DTI」 而 被 拒 申 請 ， 借 款 人 除 提 供 稅 單 /存 摺 等 收 入 證 明 外 ， 亦 宜 盡 量 提 供 所 有 「 支 出 」 證 明 ， 如 「 零 存 整 付 」 戶 口 等 ， 以 便 批 核 員 準 確 計 算 DTI。

三 、 借 款 人 之 信 貸 記 錄

TU除 為 銀 行 提 供 借 款 人 之 「 無 抵 押 」 債 務 金 額 外 ， 其 最 大 的 貢 獻 就 是 可 以 提 供 借 款 人 所 有 「 無 抵 押 貸 款 」 之 還 款 紀 錄 ﹝ 如 信 用 咭 、 私 人 貸 款 、 循 環 貸 款 等 ﹞ 。 此 外 ， 倘 若 借 款 人 曾 經 或 現 在 擁 有 按 揭 物 業 ， 有 關 之 良 好 按 揭 還 款 紀 錄 對 申 請 新 造 按 揭 貸 款 絕 對 有 正 面 影 響 ， 尤 其 當 申 請 人 未 能 提 供 足 夠 入 息 證 明 時 ， 良 好 的 還 款 紀 錄 往 往 是 批 核 與 否 的 關 鍵 ， 因 此 ， 借 款 人 應 盡 量 主 動 提 供 有 關 資 料 ， 以 增 加 銀 行 對 其 還 款 能 力 的 信 心 。

四 、 借 款 人 之 戶 口 情 況

一 般 而 言 ， 收 入 多 少 與 戶 口 使 用 健 康 與 否 無 關 。 試 想 想 ， 一 個 月 入 5萬 元 之 人 客 ， 在 首 3數 日 已 提 清 結 餘 ， 戶 口 在 月 尾 甚 或 已 透 支 ， 其 情 況 與 月 入 2萬 元 ， 戶 口 之 錢 慢 慢 被 提 取 使 用 ， 每 次 月 尾 還 有 3數 千 元 之 結 餘 者 作 比 較 ， 後 者 戶 口 自 然 健 康 得 多 ， 銀 行 亦 樂 於 批 出 按 揭 貸 款 予 有 關 客 戶 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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