「村屋」按揭須知

日期：2006-06-16

過去銀行在按揭生意充裕時，一般傾向不接受「村屋」按揭，有關之貸款業務只屬 “ 縫隙市場 ” ﹝ Niche Market﹞ 。隨著競爭轉趨激烈，「村屋」按揭近年亦為眾多銀行及財務機構之目標業務，自 2006年初，按揭保險計畫接受「村屋」按揭之申請後，各貸款機構更以低息及較高成數借貸進佔「村屋」按揭市場。今次，筆者想在此提醒一下大家有關「村屋」按揭需注意之地方。

「村屋」之估值

由於「村屋」成交量比較少，位置又較偏遠，銀行批核「村屋」按揭申請時，通常要求「睇樓」及實地環境考察，俾便提供詳盡估價報告。在考察過程中，「村屋」的估值會受以下因素所影響：

一、交通是否方便 ﹝ 如：有沒有車路連接、有沒有車位供應、與公共交通工具之間的步行距離等 ﹞ ；

二、景觀有否被其他建築物阻礙；

三、樓齡會否過高；及

四、有否僭建物或鄰近危險斜坡等。

另外，由於「村屋」之間的成交價可以出現很大差異，銀行處理「村屋」的估值時，一般都會較正常物業為嚴謹，基此，估不到價而不被銀行接納申請的情況可謂屢見不鮮，市民決定買「村屋」時要多加留意其估值，最好先考慮上述因素來商議成交價。

「村屋」之業權

市場上大部份「村屋」，其實已辦妥補地價，並擭得政府當局核准自由買賣，故有關之「村屋」買家亦可如普通業主般，向銀行辦理按揭申請，但銀行在批核有關貸款時，通常亦會特別留意下列事項：

一、賣方是否已取得有關政府部門批准興建或重建該「村屋」；

二、政府有否發出會影響該「村屋」的租契、新批約或建築牌照的條款修訂文；

三、花園、車位或天台是否入契或受政府租約條例所限制；及

四、如有斜坡相連，修葺責任會否由業主承擔。

此外，談到「村屋」時，不可不提的就是「丁屋」。「丁屋」實為「村屋」的一種，但在買賣過程中，「丁屋」會存在「丁權」問題，賣家需嚴格遵循「限制買賣轉讓條款」，並需補地價和取得地政專員書面同意後，方可將「丁屋」當作普通「村屋」出售或轉讓。基此，若心儀的「村屋」存有「丁權」問題 ﹝ 即仍屬「丁屋」 ﹞ ，買家或其律師必須向賣方要求提交所有有關文件，以確保自己是與合法的業權擁有人進行交易。

順帶一提，由於「丁屋」涉及較複雜之「丁權」問題，故銀行一般是不會接受「丁屋」之按揭貸款申請。

(《疏財雜》文章同時轉載於《經濟一週》 )

作者電郵： info@centafinance.com

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