聘用按揭律師須知

由 於 物 業 買 賣 所 牽 涉 之 金 額 非 常 龐 大 ﹝ 普 遍 都 逾 百 萬 元 成 交 ﹞ ， 加 上 土 地 物 業 權 益 事 宜 繁 複 ， 故 一 般 樓 宇 之 成 交 ， 都 需 經 由 律 師 負 責 處 理 ， 而 銀 行 選 擇 按 揭 律 師 ， 亦 有 嚴 格 之 規 定 ， 置 業 人 仕 選 用 之 買 方 代 表 律 師 ， 未 必 一 定 可 以 成 為 按 揭 律 師 ， 筆 者 想 從 物 業 買 賣 流 程 為 大 家 探 索 相 關 問 題 。

買 賣 流 程

物 業 之 成 交 ， 通 常 都 由 買 賣 雙 方 簽 訂 「 臨 時 買 賣 合 約 」 ﹝ Preliminary Agreement for Sale & Purchase﹞ 一 刻 開 始 。 該 合 約 內 容 主 要 定 明 雙 方 身 份 、 成 交 價 、 成 交 日 期 、 訂 金 、 付 款 日 期 等 。

一 般 而 言 ， 簽 訂 「 臨 時 買 賣 合 約 」 後 14日 內 ， 雙 方 都 會 在 賣 方 律 師 樓 簽 訂 「 正 式 買 賣 合 約 」 ﹝ Agreement for Sale & Purchase﹞ ， 此 時 買 家 將 取 得 物 業 衡 平 法 業 權 ﹝ Equitable Interest﹞ 。 若 任 何 一 方 悔 約 ， 另 外 一 方 可 追 究 所 有 損 失 ， 甚 或 要 求 強 制 性 執 行 合 約 。

交 易 期 間 ， 買 賣 雙 方 一 般 都 需 要 聘 用 不 同 律 師 ， 而 律 師 將 會 為 有 關 物 業 查 地 契 ， 並 查 册過 去 不 少 於 15年 的 業 權 ， 以 確 保 業 權 良 好 。 倘 若 業 權 有 問 題 ， 買 方 代 表 律 師 可 於 收 到 契 約 之 7個 工 作 天 內 查 核 及 向 賣 方 律 師 提 出 質 詢 。

當 所 有 文 件 都 確 定 無 誤 後 ， 雙 方 便 可 正 式 完 成 買 賣 ， 簽 訂 「 業 權 轉 移 契 約 」 (俗 稱 ＂ 樓 契 ＂ )﹝ Assignment of Title Deed﹞ ， 而 律 師 則 必 需 於 30日 內 將 該 「 樓 契 」 送 往 土 地 註 冊 處 登 記 。

按 揭 律 師

以 上 為 最 簡 單 之 物 業 買 賣 流 程 ， 當 中 不 包 括 提 供 樓 宇 按 揭 之 銀 行 部 份 。 但 事 實 上 ， 十 居 其 九 的 買 家 ， 都 會 選 擇 在 簽 訂 「 臨 時 買 賣 合 約 」 後 ， 向 銀 行 申 請 樓 宇 按 揭 貸 款 。

銀 行 經 過 信 貸 部 審 慎 批 核 後 ， 合 資 格 的 申 請 人 將 可 跟 銀 行 簽 訂 「 貸 款 條 件 信 」 ﹝ Offer Letter﹞ ， 之 後 銀 行 便 會 以 書 面 通 知 其 代 表 律 師 或 申 請 人 ﹝ 即 買 方 ﹞ 代 表 律 師 準 備 相 關 之 按 揭 法 律 文 件 及 事 宜 ， 直 至 所 有 文 件 簽 訂 後 ﹝ 包 括 「 樓 契 」 及 「 按 揭 契 」 等 ﹞ ， 銀 行 便 會 於 成 交 日 當 日 將 有 關 貸 款 直 接 轉 戶 至 該 律 師 樓 之 託 管 戶 口 ， 以 便 申 請 人 完 成 是 次 樓 宇 交 易 。

由 於 按 揭 貸 款 本 為 有 抵 押 貸 款 ， 因 此 ， 相 關 物 業 之 權 益 將 以 「 法 定 押 記 」 ﹝ Legal Charge﹞ 形 式 轉 與 銀 行 。 同 樣 地 ， 該 律 師 亦 必 需 於 30日 內 將 該 「 押 記 」 送 往 土 地 註 冊 處 登 記 。

由 於 律 師 需 承 擔 之 責 任 非 常 重 大 ， 銀 行 一 般 只 會 接 納 在 核 準 名 單 內 之 按 揭 律 師 行 (Approved List of Mortgagee Solicitor Firms)其 下 律 師 作 為 代 表 ， 基 此 ， 筆 者 想 提 醒 買 家 ， 在 委 託 買 方 律 師 時 ， 最 好 先 向 銀 行 查 詢 一 下 ， 以 確 保 該 律 師 行 同 時 也 獲 按 揭 銀 行 認 可 ， 以 免 銀 行 要 求 額 外 聘 請 認 可 律 師 行 獨 立 辦 理 按 揭 契 約 (俗 稱 ＂ 拆 契 ＂ )， 屆 時 不 但 要 多 付 數 千 元 律 師 費 ， 或 會 因 為 文 件 交 換 費 時 而 耽 擱 成 交 期 ！

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

作 者 電 郵 ： info@centafinance.com

<註 : 中 原 財 務 有 限 公 司 為 中 原 集 團 之 全 資 附 屬 公 司 ， 業 務 目 標 是 直 接 提 供 按 揭 貸 款 予 買 樓 人 仕 ， 務 求 為 客 人 提 供 全 面 、 優 質 及 一 站 式 按 揭 貸 款 服 務 。 本 公 司 以 地 產 代 理 集 團 為 背 景 ， 提 供 按 揭 貸 款 服 務 ， 乃 市 場 之 首 創 。 >