租轉買踏出保障退休生活之第一步

有 地 產 代 理 的 資 料 顯 示 ， SARS期 間 的 業 務 有 七 成 是 租 ， 三 成 是 買 賣 ； 但 現 時 卻 相 反 地 有 六 成 半 的 客 人 買 樓 ， 只 有 三 成 半 是 租 客 ， 某 程 度 上 反 映 「 租 轉 買 」 的 情 況 開 始 普 及 。 其 實 ， 過 往 不 斷 有 學 者 從 數 學 的 角 度 ， 去 計 算 租 樓 與 買 樓 回 報 開 支 的 差 異 來 衡 量 那 方 著 數 ， 但 得 出 來 的 結 論 往 往 都 不 一 致 ， 皆 因 變 數 太 多 ， 大 家 計 算 前 所 定 下 的 “ 假 設 ” 都 不 同 ， 故 此 ， 筆 者 想 從 最 基 本 的 原 則 去 剖 析 「 租 轉 買 」 這 新 趨 勢 。

一 、 樓 價 升 跌 之 考 慮

租 樓 人 士 不 買 樓 的 最 主 要 原 因 就 是 怕 成 為 負 資 產 ， 但 要 明 白 不 承 擔 樓 價 下 跌 風 險 的 同 時 ， 其 實 也 失 去 了 樓 價 上 升 的 機 會 ， 對 一 般 租 客 而 言 ， 樓 市 大 升 時 會 怕 買 貴 貨 ， 樓 市 下 滑 時 會 怕 未 見 底 ， 故 大 升 及 大 跌 之 樓 市 環 境 ， 租 客 均 不 放 心 入 市 ； 反 之 ， 遇 上 類 似 近 期 之 情 況 ， 樓 市 轉 趨 平 淡 ， 加 上 利 息 偏 低 時 ， 這 正 正 是 租 樓 人 士 入 市 的 最 佳 良 機 。 長 遠 而 言 ， 香 港 地 少 人 多 ， 除 非 未 來 之 經 濟 發 展 被 邊 緣 化 ， 否 則 定 必 成 為 大 中 華 區 之 薈 萃 樞 紐 ， 堆 滿 較 高 經 濟 條 件 之 中 外 人 仕 在 此 居 住 ， 屆 時 本 地 物 業 定 必 會 有 很 大 之 升 值 潛 力 。

二 、 無 懼 租 金 上 升

很 多 租 樓 人 士 會 怕 ， 買 樓 後 按 揭 息 率 上 升 會 加 重 負 擔 ， 但 其 實 明 眼 人 都 會 知 道 ， 當 供 樓 人 士 因 利 率 上 升 而 負 擔 增 多 時 ， 租 樓 的 人 又 怎 能 倖 免 呢 ？ 大 家 需 知 道 在 加 息 通 脹 週 期 內 ， 租 約 完 了 一 定 又 會 加 租 ， 加 得 幾 次 ， 其 實 租 樓 的 開 支 不 一 定 比 供 樓 少 。 再 者 ， 供 樓 的 利 息 可 以 享 有 長 達 十 年 之 稅 務 優 惠 ， 多 少 亦 鼓 勵 收 入 穩 定 的 租 樓 人 士 在 適 當 時 機 入 市 。

三 、 退 休 有 保 障

租 樓 是 淨 支 出 ， 無 論 租 住 多 少 年 ， 物 業 永 遠 是 屬 於 業 主 的 。 可 是 ， 買 樓 的 情 況 卻 完 全 不 同 ， 縱 使 供 樓 的 負 擔 可 能 會 比 租 樓 大 ； 又 或 相 同 之 使 費 ， 租 樓 者 會 比 供 樓 人 仕 覓 得 較 佳 之 居 住 環 境 。 但 大 家 不 要 忘 記 ， 當 供 樓 完 結 後 ， 物 業 便 會 成 為 自 己 的 資 產 ， 以 後 再 不 需 要 為 龐 大 的 住 宿 開 支 所 困 擾 ， 老 來 退 休 生 活 亦 會 較 有 保 障 。

「 養 兒 防 老 」 、 「 積 穀 防 飢 」 都 是 傳 統 的 理 財 觀 念 。 但 時 至 今 日 ， 「 養 兒 防 老 」 已 經 不 合 時 宜 ， 孩 子 大 了 就 各 有 各 的 家 庭 ， 各 有 各 的 負 擔 ， 經 濟 條 件 好 的 ， 尚 可 略 盡 孝 道 ， 經 濟 條 件 較 差 的 ， 甚 或 要 向 父 母 家 人 借 錢 渡 日 。 基 此 ， 「 積 穀 防 飢 」 變 相 成 為 唯 一 的 出 路 ， 以 至 今 天 金 融 界 有 五 花 八 門 的 基 金 投 資 組 合 供 社 會 人 士 準 備 退 休 。 但 從 最 簡 單 之 考 慮 ， 當 環 境 許 可 時 ， 先 辦 妥 租 轉 買 ， 然 後 按 能 力 伺 機 多 買 一 、 兩 層 樓 收 租 ， 這 亦 不 失 為 保 障 退 休 生 活 之 好 投 資 方 法 吧 !

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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