按揭反擊戰

日期：2006-08-04

最近，中國銀行 (香港 )(下稱＂中銀＂ )宣布推出全新的按揭計劃，首兩年按揭利率低至 P-3.1%，其後全期 P-2.8%。何以中銀突然推出此按揭優惠呢 ﹖ 是否意味著新一輪「按揭戰」又再展開呢 ﹖

探索原因

其實，是次中銀推出按揭優惠並不突然，衹要翻查土地註冊處 /中原地產之參考資料，便發現中銀自 01年 10月合併後至 05年 9月，其新造按揭貸款之市場佔有率大部份時間高踞首位，但其後半年，有關之榜首位置則由恒生取代，而自 06年 4月起至今，匯豐已迎頭趕上，成為新造樓宇按揭市場佔有率之一哥，中銀名次已跌至第三，故今次中銀反擊，可算事出有因。

事實上，自去年下旬，中銀及其他銀行調升其最優惠利率 (下稱＂ P＂ )而匯豐及恒生並無跟隨，中銀之 P比兩大銀行高出 0.25%，自此兩大銀行基於利率優勢，其新造樓宇按揭貸款之市場佔有率便逐步回升。中銀及其他銀行當時並未作出任何反應，可能市場普遍認為兩＂ P＂現象不會持久吧 ﹗

由於樓市於今年上半年交投淡靜，故此按揭生意亦不算理想，市場出現「僧多粥少」的情況。再加上匯豐於今年二月底推出「全期 P-2.75%」之歷史性按揭低息，中銀要爭取到按揭生意實在難上加難。中銀由以往的市佔率首位，已降至最近之第三位，而眼見兩大銀行依然未有追加最優惠利率，如要在下半年全力搶佔按揭生意，唯有反客為主，推出比兩大銀行更優惠之按揭產品。

「優惠」真相

中銀之按揭優惠相比其他大銀行 P-2.75%(P為 8%)是否「真正優惠」呢 ﹖ 大家不妨看看有關之比較，便可略知一二 ﹗

中銀與其他大銀行之供款比較表

借貸額為 100萬元還款期為 20年	最優惠利率 (P)	按揭利率	月供	總供款
中銀	8.25%	首兩年 P-3.1%(即 5.15%)	$6,683	$1,637,184
中銀	8.25%	其後 P-2.8%(即 5.45%)	$6,837	$1,637,184
其他大銀行	8.00%	全期 P-2.75%(即 5.25%)	$6.738	$1,617,120

從以上可見，中銀之計劃於首兩年之每月供款比其他大銀行計劃者少，但其後之供款則變得較多，以三年計，其實兩者供款之總金額相近是扯平。當然，供款三年後其他大銀行之計劃便會變得著數了 ﹔ 相反，假設兩個計劃之 P在未來拉平，中銀計劃一定變得更有優勢。

市場反應

筆者認為是次事件並不會令「減息戰」升溫，因中銀不選擇作全期減息，證明她並不是以減價來競爭，截至現時為止，業界亦未採用全期低息之割價傾銷，反而，有些銀行亦依從中銀之路線採用首兩年低息 (其後息率與中銀者相近 )、又或轉推以 "HIBOR為基準，結合定息效應 "、與及 "按揭與存款結合 "等按揭產品作回應推廣；另方面，其他銀行仍選用推出村屋及唐樓之按揭優惠，及以特快批核及免費預先批核等招數來吸引客戶，她們不作正面減息回應，免得大家鬥減，做虧本生意 ﹗