內地宏觀調控‧或許有利香港樓市

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為 免 外 資 投 入 內 地 房 地 產 市 場 的 速 度 過 快 ， 而 引 發 經 濟 過 熱 及 房 地 產 泡 沫 爆 破 之 種 種 問 題 ， 內 地 政 府 最 近 加 大 「 宏 觀 調 控 」 力 度 ， 以 降 低 房 地 產 熱 度 。 究 竟 本 港 樓 市 會 否 相 應 受 到 衝 擊 ， 而 殃 及 池 魚 呢 ﹖ 筆 者 非 但 不 以 為 然 ， 反 而 應 認 為 本 港 樓 市 也 許 會 有 所 得 益 。

何 謂 「 宏 觀 調 控 」 ﹖

「 宏 觀 調 控 」 (下 稱 「 宏 調 」 )意 即 用 政 府 的 力 量 來 控 制 經 濟 的 總 體 因 素 ， 以 求 達 到 國 家 經 濟 計 畫 之 目 標 。 經 濟 最 主 要 的 就 是 供 需 問 題 ， 在 自 由 市 場 經 濟 下 ， 都 是 透 過 市 場 機 制 來 自 然 調 整 ， 而 宏 觀 調 控 則 是 透 過 人 為 的 操 控 來 改 變 政 策 ， 從 而 達 到 政 治 或 經 濟 目 的 。 而 「 宏 調 」 實 施 的 手 段 通 常 是 以 貨 幣 政 策 、 匯 率 政 策 、 土 地 政 策 、 租 稅 政 策 居 多 。

這 次 內 地 政 府 之 「 宏 調 」 ， 目 的 在 於 減 低 外 資 進 入 內 地 房 地 產 的 意 欲 ， 在 未 來 一 段 日 子 ， 將 內 地 之 房 地 產 降 溫 ， 其 主 要 措 施 摘 錄 如 下 ﹕

1.      外 資 在 內 地 購 買 非 自 用 房 地 產 ， 要 向 有 關 部 門 申 請 審 批 設 立 外 資 投 資 企 業 ﹔

2.      外 資 房 地 產 企 業 投 資 總 額 超 過 1,000萬 美 元 的 ， 註 冊 資 本 不 得 低 於 投 資 總 額 的 50%﹔

3.      外 資 的 房 地 產 項 目 要 轉 讓 ， 或 外 資 併 購 內 地 房 地 產 企 業 ， 要 經 有 關 部 門 審 批 ﹔

4.      紀 錄 不 良 的 外 資 企 業 不 得 投 資 內 地 房 地 產 ﹔

5.      境 外 個 人 要 在 中 國 工 作 、 留 學 一 年 以 上 才 可 購 買 自 住 商 品 房 ， 不 得 購 買 非 自 住 房 產 ﹔

6.      港 澳 台 地 區 居 民 及 華 僑 因 生 活 需 要 ， 可 在 境 內 限 購 一 定 面 積 的 自 住 商 品 房 ﹔

7.      外 匯 管 理 部 門 嚴 格 審 批 外 資 購 房 資 金 的 匯 入 及 結 匯 。

8.      對 二 手 樓 房 買 賣 實 行 強 制 徵 收 20%個 人 所 得 稅 規 定 。

香 港 也 許 得 益

作 為 特 區 之 一 份 子 ， 本 港 市 民 在 回 歸 後 似 乎 特 別 關 心 內 地 政 策 轉 變 ， 「 宏 調 」 在 渴 求 自 由 經 濟 之 香 港 環 境 雖 然 不 會 被 普 遍 認 同 ， 但 由 於 是 次 內 地 政 府 矛 頭 指 向 外 資 ， 對 港 人 相 對 沒 有 太 大 影 響 ， 反 而 外 資 被 內 地 拒 於 門 外 後 ， 或 多 或 少 會 流 向 內 地 之 鄰 近 地 區 ， 而 香 港 處 於 優 越 的 地 理 位 置 及 擁 有 自 由 經 濟 ， 對 外 資 而 言 是 具 有 一 定 吸 引 力 ， 故 不 難 想 像 在 日 後 可 能 會 有 更 多 外 資 從 內 地 轉 而 進 軍 本 地 物 業 市 場 。

事 實 上 ， 兩 地 物 業 始 終 互 有 競 爭 作 用 。 雖 然 港 人 於 內 地 置 業 ， 相 對 祇 需 用 較 少 金 錢 ， 便 可 買 下 較 大 物 業 ， 而 是 次 「 宏 調 」 限 制 了 港 人 於 內 地 置 業 之 樓 宇 面 積 及 只 可 購 置 一 所 物 業 ， 故 不 少 港 人 會 暫 緩 內 地 置 業 計 劃 。 對 於 接 近 內 地 生 活 之 香 港 人 ， 在 「 宏 調 」 影 響 下 ， 可 能 會 改 為 考 慮 購 置 新 界 北 區 物 業 ， 俾 方 便 在 內 地 工 作 、 退 休 生 活 或 閒 來 耍 樂 等 安 排 ， 而 有 關 之 轉 向 多 少 亦 會 對 本 港 樓 市 帶 來 正 面 作 用 。

另 方 面 ， 內 地 不 少 大 城 市 (包 括 北 京 及 上 海 等 )之 貴 價 物 業 ， 其 價 格 及 設 備 與 本 港 豪 宅 亦 不 遑 多 讓 ， 對 於 在 「 宏 調 」 下 不 能 (或 不 願 意 )投 資 內 地 豪 宅 者 ， 轉 而 進 軍 購 入 香 港 貴 價 物 業 ， 亦 不 失 為 有 效 之 投 資 策 略 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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