一手新盤熱買，「兩年免息免供」何解﹖

自 踏 入 八 月 份 開 始 ， 發 展 商 積 極 推 出 一 系 列 新 盤 ， 全 城 樓 市 逐 步 升 溫 。 發 展 商 銷 售 手 法 層 出 不 窮 ， 而 所 提 供 之 優 惠 亦 五 花 八 門 ， 相 信 很 多 買 家 亦 未 必 能 一 一 掌 握 。

讀 者 來 函

近 日 ， 筆 者 收 到 讀 者 Rick電 郵 查 詢 有 關 新 樓 盤 之 按 揭 問 題 如 下 ﹕

(一 )請 問 可 否 教 我 們 計 算 「 兩 年 免 息 免 供 」 發 展 商 的 玩 法 ﹖

(二 )常 聽 人 說 此 類 按 揭 優 惠 是 「 羊 毛 出 在 羊 身 上 」 ， 何 解 ﹖

(三 )又 聽 說 過 此 類 按 揭 有 時 銀 行 不 會 做 足 九 成 半 按 揭 ， 如 買 家 用 此 類 計 劃 可 能 要 預 算 多 5%首 期 ， 皆 因 此 類 計 劃 是 訂 價 加 5%﹖

(四 )銀 行 知 道 發 展 商 有 利 息 補 貼 通 常 不 會 做 足 估 價 ， 何 解 ﹖

(五 )如 果 九 成 半 「 兩 年 免 息 免 供 」 計 劃 ， 是 照 訂 價 而 不 是 照 訂 價 加 5%， 那 麼 銀 行 會 否 做 足 95%呢 ﹖

答 一

就 Rick所 問 ， 「 兩 年 免 息 免 供 」 之 付 款 辦 法 多 數 為 即 供 的 樓 花 按 揭 ， 做 法 有 分 兩 大 類 ﹕

(a)    假 設 按 揭 年 期 為 20年 ， 發 展 商 於 首 兩 年 代 買 家 供 息 及 供 本 ， 其 後 18年 由 買

家 繼 續 供 息 及 本 金 ﹔

(b)   假 設 按 揭 年 期 為 20年 ， 發 展 商 於 首 兩 年 代 買 家 供 息 ， 其 後 買 家 需 在 18年 內 攤 還 按 揭 貸 款 。

現 時 最 常 見 的 「 兩 年 免 息 免 供 」 ， 通 常 是 發 展 商 提 供 之 「 二 按 」 首 兩 年 免 供 息 之 優 惠 ， 故 買 家 只 可 於 「 二 按 」 部 份 延 遲 還 本 ， 而 銀 行 提 供 之 「 一 按 」 需 要 在 上 會 後 即 時 供 款 ， 故 選 用 此 類 計 劃 ， 未 必 能 真 正 減 輕 買 家 供 款 壓 力 ﹔ 此 外 ， 亦 有 發 展 商 選 擇 一 筆 過 以 現 金 將 (a)或 (b)之 優 惠 給 予 人 客 ， 由 人 客 自 行 作 按 揭 供 款 ， 亦 當 作 「 兩 年 免 息 免 供 」 。

答 二

當 樓 花 買 賣 完 成 後 ， 發 展 商 自 然 收 足 售 樓 所 得 之 金 額 ， 相 關 單 位 之 業 權 亦 會 轉 到 買 家 身 上 ， 而 銀 行 袛 負 責 提 供 按 揭 貸 款 予 買 家 ， 即 使 在 按 揭 貸 款 競 爭 激 烈 之 今 天 ， 銀 行 亦 無 必 要 ﹝ 亦 無 可 能 ﹞ 提 供 按 揭 優 惠 高 至 「 首 兩 年 免 息 免 供 」 ， 故 不 少 市 民 會 認 為 發 展 商 可 能 先 抬 高 樓 價 ， 又 或 不 作 合 理 之 減 價 ， 才 有 條 件 提 供 「 兩 年 免 息 免 供 」 優 惠 ， 而 「 羊 毛 出 自 羊 身 上 」 之 感 覺 ， 亦 由 此 而 衍 生 。

答 三

如 前 文 所 述 ， 「 兩 年 免 息 免 供 」 之 優 惠 ， 其 實 可 以 看 作 發 展 商 訂 價 策 略 之 一 ， 基 本 上 不 涉 及 銀 行 批 出 九 成 半 按 揭 與 否 之 問 題 ， 故 買 家 及 讀 者 Rick毋 須 擔 心 因 該 優 惠 會 導 致 借 不 足 九 成 半 按 揭 ， 最 終 並 要 多 預 算 5%首 期 ， 但 必 須 留 意 「 兩 年 免 息 免 供 」 之 優 惠 大 有 機 會 會 導 致 相 關 物 業 估 不 足 價 (見 下 文 )。

答 四

由 於 香 港 金 融 管 理 局 已 於 2005年 2月 28日 發 出 通 告 ， 列 明 了 現 金 回 贈 及 免 息 或 免 供 期 優 惠 的 處 理 方 法 ， 當 中 說 明 “ 如 地 產 發 展 商 為 住 宅 按 揭 計 提 供 現 金 回 贈 補 貼 (指 給 予 借 款 人 的 一 過 款 項 、 分 期 支 付 的 款 項 ， 以 及 免 息 或 免 供 期 優 惠 )， 則 在 計 算 按 揭 成 數 時 ， 應 以 物 業 的 折 扣 價 或 估 值 兩 者 中 的 較 低 者 為 計 算 基 礎 ” ， 故 買 家 需 留 意 當 銀 行 知 道 發 展 商 有 利 息 補 貼 時 ， 相 關 之 新 樓 盤 叙 造 按 揭 時 ， 可 能 會 估 不 足 價 。

答 五

如 上 文 <答 三 >所 述 ， 「 兩 年 免 息 免 供 」 優 惠 與 九 成 半 按 揭 之 批 核 ， 並 無 任 何 關 係 ， 唯 買 家 及 讀 者 Rick需 注 意 ， 該 優 惠 可 能 會 導 致 相 關 新 樓 盤 估 價 不 足 之 問 題 。

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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