拆息按揭與浮息按揭之比較

日期：2006-09-30

由於近期有不少銀行大肆推廣以 HIBOR﹝ 銀行同業拆息 ﹞ 為基準的按揭產品，同時亦設有按揭息率上限，相信對有興趣使用者會感到不少混亂。

近日筆者收到讀者 Patrick來信，查詢有關 HIBOR按揭如下：

《本人是經濟一週的長期讀者 , 本人需要到銀行貸款買樓 , 想問邊種貸款方法最好 Hibor與 P,有兩銀行分別開出以下條款 :

A銀行如下 : Hibor + 0.6%; 上限 P – 2.8% (P=8.25%); 及現金回贈 0.3%

B銀行如下 : P – 3.1% (全期及 P=8.25%); 及現金回贈 0.2%

在甚麼情況下 Hibor會高於 P。請給我寶貴意見 , 應否採用此貸款方式。》

何謂「 HIBOR」？

HIBOR全寫為「 Hong Kong Interbank Offered Rate」，中文譯作「香港銀行同業拆息」。根據金管局的定義， HIBOR是：「指銀行在銀行同業市場提供期限由隔夜至 1年不等的港元貸款的利率。」

HIBOR的性質等同美國聯邦基金利率 ﹝ Federal Funds Rate﹞ ，息率自由浮動，由市場需求而釐定，資金短缺時， HIBOR上升；資金充裕時， HIBOR則下降。由於 HIBOR天天不同，普羅大眾一般都不能掌握其變化，故以往一直都未廣為採用，只有對金融市場熟悉之商人及專業人士才會以 HIBOR作為借貸利息基準。然而，近期銀行推廣之拆息按揭產品都引入了鎖定按揭息上限的機制，以降低 HIBOR波動的風險，故有不少準業主都被其現時低息所吸引。

A銀行與 B銀行之息率比較

假設 P﹝ 最優惠利率 ﹞ 定於 8.25%，附圖顯示 A銀行與 B銀行之實際按揭利率，當 HIBOR高於 4.55%時， A銀行的按揭息率便會比 B銀行高。

精明的讀者會意識到，當 HIBOR變得比 P更高時怎辦呢？在甚麼情況下 HIBOR會高於 P呢？其實，當港元需求增加時， HIBOR便會即時上升，如 1998年金融風暴期間，外國炒家為貶低港元而先行大量吸納，以至當時 HIBOR一度飆升至 19%，由於當時普羅市民的借款需求未有大幅增加，故 P仍保持 10%水平。然而，基於上限機制，無論 HIBOR比 P高出多少， A銀行的實際按揭息率也不會比 B銀行高出多於 0.3%，因此，大家無需要過份擔心。

實例說明

假設按揭貸款額為 $1,000,000，供款期為 20年， P為 8.25%，從《附表》可見，若 HIBOR處於 4%至 4.55%水平， A銀行的按揭貸款比 B銀行最多每月可節省大概 $300供款，可是一旦 HIBOR高於 4.55%，則兩者剛好打和，但當 HIBOR不斷上升時，因為有 “ P – 2.8%” 之上限設計， A銀行的按揭供款最多比 B銀行多 $168﹝ 即 “ P – 3.1%” 與 “ P – 2.8%” 之差距 ﹞ 。如是者， HIBOR何時升破 4.55%關口會是整個按揭貸款計劃著數與否的關鍵。然而， HIBOR本身其實亦反映著銀行的資金成本，故當 HIBOR處於高位時， P亦有很大可能被調高，基此， 4.55%這關口考慮只適用於 P為 8.25%的時候，當 P改變時，這關口亦會隨之而變動，因此，選用 A銀行之計劃還是 B銀行之計劃其實取決於個人對 HIBOR走勢的預測，若覺得 HIBOR會長期處於 4.55%水平或以下，便應選用 A銀行計劃，若覺得 HIBOR有機會長期超過 4.55%之關卡，選用 B銀行計劃便保險得多。

至於現金回贈之考慮，由於只是一筆過的優惠，而兩個計劃之差別只在貸款額 0.1%，故對供款超過 10年以上者，其實影響不大，但人客計劃在數年內贖按，則當別論。

《附圖》

《附表》

按揭優惠 HIBOR	A銀行		B銀行	供款差異 *(A) – (B)
按揭優惠 HIBOR	HIBOR + 0.6% (A1)	P – 2.8% (A2)	P – 3.1% (B)	供款差異 *(A) – (B)
4.00%	$6,381	$6,851	$6,683	-$302
4.55%	$6,683	$6,851	$6,683	$0
4.60%	$6,711	$6,851	$6,683	$28
4.85%	$6,851	$6,851	$6,683	$168
5.00%	$6,935	$6,851	$6,683	$168