按揭保費如何繳付最化算

日期：2006-10-06

按揭保險的保費可以一次過繳付，亦可逐年繳付，究竟那種支付方法比較化算，相信有不少供款人士會搞不清如何選擇，有的甚至不知道兩者之分別。

香港按揭證券有限公司 ﹝ 下稱 HKMC﹞ 於 1999年 3月推出按揭保險計劃，目的是協助更多市民擁有自置物業。透過按揭保險計劃，置業人士既可支付較少首期的同時，銀行又可獲提供高達 25%樓價之貸款保險，讓銀行敘造高達樓價 95%的按揭貸款時，無須承擔樓價 70%的額外風險，但使用該計劃之業主須支付按揭保險費用。

按揭保費之特色

基本上，無論一次過繳付還是逐年繳付，按揭保費都會因應供款年期及按揭成數而增加，詳細保費利率可於 HKMC之網址查閱 ﹝ http://www.hkmc.com.hk﹞ 。

然而，一次過付清保費的按揭保險計劃，有提供 3年內贖按時可以退還部分保費之安排：首年內退還 40%保費；次年內退還 25%保費；第 3年內退還 15%保費；而過後之贖按者則再沒有保費退回。

至於逐年繳付保費者，即相等於每年續保，一直到貸款清還至低於原樓價之 7成。以一般 20年樓宇按揭而言，欠款由樓價 9成半償還至 7成 ﹝ 例如：原先欠款由 $950,000償還至 $700,000﹞ ，以現時按揭息率 ﹝ 約 5.25%﹞ 水平計，通常都要 7至 8年；而欠款由樓價 8成償還至 7成，則要 4年。但倘若按揭供款年期超過 20年，欠款償還至 7成的所需時間便會更長。

如何選擇繳付方法？

那種付款方法化算，其實取決於人客打算何時清還按揭貸款 ﹝ 即何時贖按 ﹞ 。假設貸款金額為 $1,000,000，貸款額為樓價之 9成，還款期為 20年，一次付清的按揭保費為總貸款額之 2.98%，而逐年繳付者，首年為總貸款額之 1.28%，往後續保則為 0.63%。

如附圖所示，若人客打算在一至兩年內歸還全數貸款，那逐年繳付會比一次過繳付化算。但若人客打算供款超過三年，選擇一次付清便會較為合適。另外，如選擇一次付清按揭保費，其實也不一定要在貸款時真金白銀一次繳付的，因為在正常情況下，銀行都會容許人客將按揭保費加借於按揭貸款之上，讓人客置業時有更多的資金周轉。當然，此舉亦會將大大增加該按揭貸款之利息支出。

<附圖 >

	一次付清			逐年繳付
清還按揭貸款時間	按揭保險費 (A)	退還保費 (B)	實際支出 (A) – (B)	按揭保險費		實際 (累積 )支出
首年內	$29,800	$11,920	$17,880	$12,800	(1.28%)	$12,800
次年內		$7,450	$22,350	$6,300	(0.63%)	$19,100
第三年內		$4,470	$25,330	$6,300	(0.63%)	$25,400
第四年內		$0	$29,800	$6,300	(0.63%)	$31,700