如何估量最高按揭額

置 業 是 人 生 大 事 ， 準 買 家 除 考 慮 物 業 素 質 、 價 格 及 區 內 環 境 等 因 素 ， 同 時 亦 要 兼 顧 財 務 安 排 作 成 交 ， 而 事 前 估 量 自 己 可 取 得 之 最 高 按 揭 額 就 尤 為 重 要 。

雖 然 坊 間 不 少 貸 款 機 構 會 提 供 預 先 批 核 服 務 ， 但 手 續 就 如 同 申 請 正 式 按 揭 一 般 ， 要 填 妥 申 請 表 、 提 供 入 息 證 明 及 考 慮 選 購 之 物 業 地 址 ， 而 批 核 過 程 又 需 時 三 至 四 個 工 作 天 ， 有 部 份 機 構 更 要 收 取 手 續 費 ， 對 未 有 落 實 置 業 行 動 之 人 仕 而 言 ， 其 實 幫 助 不 大 。 反 之 ， 一 個 簡 易 快 捷 之 方 法 去 推 算 自 己 可 取 得 之 最 高 按 揭 額 ， 對 他 們 計 算 日 後 置 業 能 力 會 更 為 有 用 ， 而 此 簡 易 方 法 亦 有 助 正 在 睇 樓 之 人 仕 瞭 解 自 己 之 借 貸 能 力 ， 從 而 免 卻 購 入 超 出 預 算 之 物 業 。

要 估 量 可 取 得 之 最 高 按 揭 額 ， 就 必 須 先 計 算 “ 每 月 最 高 供 款 額 ” ， 大 家 不 妨 瞭 解 貸 款 機 構 就 人 客 計 算 出 「 債 務 供 款 對 入 息 比 率 」 之 考 慮 。 一 般 而 言 ， 客 戶 每 月 最 高 之 債 務 供 款 (包 括 未 來 按 揭 貸 款 之 每 月 供 款 )不 可 高 於 入 息 之 一 半 。 在 作 出 相 關 推 算 時 ， 可 先 將 自 己 之 入 息 (指 有 糧 單 、 稅 單 或 銀 行 存 摺 有 顯 示 )減 半 ， 再 扣 除 各 項 債 務 之 每 月 還 款 (如 私 人 貸 款 及 稅 務 貸 款 之 每 月 供 款 、 透 支 或 信 用 咭 之 規 定 每 月 最 低 還 款 等 )， 餘 下 來 的 就 是 未 來 可 取 得 按 揭 之 “ 每 月 最 高 供 款 額 ” ， 然 後 再 依 據 該 供 款 額 ， 透 過 財 經 網 站 ， 或 貸 款 機 構 印 備 派 發 之 按 揭 供 款 對 換 表 資 料 ， 因 應 不 同 之 利 率 及 供 款 年 期 ， 去 推 算 出 可 借 到 之 最 高 按 揭 額 。

假 設 人 客 每 月 收 入 $30,000， 私 人 貸 款 及 其 他 債 務 每 月 合 共 還 款 $2,000， 可 先 將 收 入 除 去 一 半 ， 再 減 去 $2,000， 日 後 客 人 可 取 得 按 揭 貸 款 之 “ 每 月 最 高 供 款 額 ” 則 為 $13,000。

從 附 表 可 見 ， 最 高 按 揭 額 與 供 款 年 期 有 莫 大 關 係 ， 如 要 增 加 借 貸 ， 可 將 供 款 年 期 拉 長 至 25年 甚 至 30年 ， 但 切 記 貸 款 機 構 計 算 供 款 年 期 有 兩 項 規 則 ， 一 是 供 款 年 期 加 供 款 人 年 齡 通 常 不 可 多 於 65年 ， 二 是 供 款 年 期 加 樓 齡 通 常 不 可 多 於 60年 ， 除 此 之 外 ， 不 可 不 知 供 款 年 期 越 長 者 ， 即 意 味 著 所 繳 付 之 總 利 息 便 越 多 。

當 然 還 有 其 他 方 法 可 以 增 加 貸 款 ， 當 中 包 括 清 還 現 有 債 務 ， 從 而 增 大 “ 每 月 之 最 高 供 款 額 ” ， 自 然 可 以 相 應 倍 大 最 高 之 按 揭 額 。 此 外 ， 人 客 亦 可 透 過 加 聯 名 借 款 人 以 增 加 按 揭 額 ， 但 要 注 意 聯 名 借 款 人 須 有 良 好 的 信 貸 紀 錄 ， 而 其 入 息 及 負 債 亦 須 同 時 一 併 計 算 在 內 。

附 表

(《 疏 財 雜 》 文 章 同 時 轉 載 於 《 經 濟 一 週 》 )

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