免息兩個月之效應

日期：2006-10-20

早排匯豐銀行高調舉行按揭優惠記者招代會，引致業界及傳媒在前夕紛紛作出多種推測，及後得知該行只是推出了豁免新做按揭首兩個月利息之優惠，並無實際減息行動，令業界抒一口氣。

不出一星期，中國銀行 (香港 )同樣推出了豁免新做按揭首兩個月利息之優惠，更可讓客人選擇在首兩個月延期還本，實有助置業初期之現金流安排。相信未來兩大銀行仍然各不相讓，誓要爭奪樓宇按揭市場「一哥」地位。但在策略而言，兩者之優惠，可算是姿態高於實際，並未刺激市場引發減價戰。

優惠 ≠ 減息

是次豁免新做按揭首兩個月利息之優惠，在現時按揭息率水平 (即 5.25%)計，變相是提供高達 0.87%的現金回贈，筆者收到不少記者朋友查詢 ﹕ 「是次優惠即減息多少 ﹖ 」，其實豁免兩個月利息之優惠與減息並不掛勾，兩者絕不能相提並論 ﹔ 反之，從有關優惠可看出其玄妙之處，就是大銀行不希望再以減息作招徠，她們會從其他方面著手，如增加現金回贈、減短罰息期或送贈火險禮品等，作為吸引客戶之方法。

如何最著數 ﹖

其實，豁免首兩個月利息之優惠，套用不同按揭息率會有不同程度之效果，以按揭貸款額 $1,000,000、供款期為 20年為例，附表顯示，實際按揭息率越高，選用此優惠便越著數，如息率為 10.25%，首兩個月可慳息 $17,073，即變相有貸款額 1.7%之現金回贈，但事實上，此情況應不會發生，事關根據香港金融管理局於 2005年 2月 28日向所有認可機構發出通告，釐定對現金回贈及免息或免供期優惠的處理方法。當中包括 ﹕

「『現金回贈』指給予借款人一筆過款項、分期支付的款項，以及免息或免供期優惠。通告列明 ﹕

l 若現金回贈超過住宅按揭貸款額的 1%，在計算按揭成數時，則須將整筆回贈包括在貸款額內

l 若現金回贈並不超過住宅按揭貸款的 1%，則無須將該筆回贈包括在貸款內。然而，認可機構應在有關物業的買賣手續完成後才支付現金回贈多借款人」

事實上，以現時按揭息率計算，匯豐及中銀之做法完全符合金管局之要求，但當按揭息率調高至 6.25%或以上，便會高出金管局所規定之 1%現金回贈了 ﹗ 由於匯豐之優惠，暫時僅限於以 2007年 1月尾取用貸款，而相信在此段時間內，以目前息率水平之發展看，銀行未必有機會加息超過 1%。

中小銀行生存之道

經過多次推出按揭優惠後，中小型銀行要爭取按揭生意越來越艱難，要取得按揭生意唯有以其他產品 (如定息、「銀行同業拆息按揭」 (HIBOR)，又或存款與貸款結合之按揭產品等 )來吸引客戶，避免與大銀行作正面的對壘。

(附表 )

實際按揭息率	首兩個月之利息扣減	現金回贈效應
5.25% (現時水平 )	$8,740	0.87%
6.25%	$10,401	1.04%
7.25%	$12,072	1.21%
8.25%	$13,739	1.37%
9.25%	$15,405	1.54%
10.25% (98年水平 )	$17,072	1.71%